나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102709 [1] 서울특별시 강남구 청담동 11-34 청담주현빌2차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102709 [1] 서울특별시 강남구 청담동 11-34 청담주현빌2차 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102709
• 주소: 서울특별시 강남구 청담동 11-34 청담주현빌2차 5층502호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102709 | 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 11-34 청담주현빌2차 5층502호 | 감정가: 385,180,000원 | 최저가: 385,180,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102709 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102709 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 11-34 청담주현빌2차 5층502호

용도: 다세대주택 (집합건물 내 502호)

감정가: 385,180,000원

토지면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

토지지분: 11.858677824267781㎡ (약 3.59평)

건물면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동에 위치하며, "언북초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "청담역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 물건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 있으며, 공부와의 차이점으로는 옥탑 1층에 다락 공간이 있고 베란다에는 용도 미상의 제시외 부분(조립식 판넬조, 약 1㎡)이 관찰됩니다. 이러한 제시외 건물은 별도로 평가되었으며, 경매 진행 시 일괄경매 여부 등을 재확인할 필요가 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자가 있을 수 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다. 본건 내부 구조 및 이용 상황은 폐문부재로 인해 집합건축물대장 현황도, 외부 관찰, 전례 등을 참조하여 평가되었으므로, 실제 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 강남구 청담동은 대한민국의 대표적인 고급 주거 및 상업 지역으로, 높은 브랜드 가치와 생활 편의성을 자랑합니다. 주변에 단독주택, 공동주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 언북초등학교와 지하철 7호선 청담역이 인접해 있어 학군 및 교통의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 지역 내 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 고급 상점, 갤러리, 레스토랑 등이 밀집한 지역으로, 지역의 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층 502호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 용도는 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다. 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로 약 4m 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

물건의 실제 상태는 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 현황도와 외부 관찰 등에 근거하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 직접 재확인해야 합니다. 특히, 옥탑 1층 다락 공간 및 베란다의 용도미상 제시외 건물(약 1㎡)은 공부와의 차이점이며, 법적 문제나 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 여러 제한 사항이 존재하며, 특히 토지거래계약허가구역으로 지정된 점(2025-03-24)은 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동이라는 우수한 입지에 위치하며, 지하철 7호선 청담역 및 언북초등학교와의 접근성이 좋습니다. 소형 면적임에도 불구하고 강남의 상징성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 폐문부재로 인한 물건 상태의 불확실성, 미상인 임대 관계, 그리고 공부와의 차이(제시외 건물)는 중요한 리스크 요인이므로, 경매 참여 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 제시외 건물은 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있으며, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

강남구 청담동의 핵심 입지에 위치하여 희소성이 높습니다. 주변 개발 계획 및 강남 지역의 꾸준한 수요를 고려할 때 장기적인 시세 상승이 기대됩니다. 지하철 7호선 청담역 도보권에 위치하여 교통이 편리하며, 언북초등학교 인근으로 주거 환경이 우수합니다. 소형 면적이지만, 일괄매각으로 토지 지분을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 꼼꼼한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 제시외 건물과 관련된 리스크를 명확히 파악하고, 이를 입찰가에 반영하는 전략이 요구됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계