나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102771 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102771 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102771
• 주소: 서울특별시 관악구 복은7길 22 팔로스 22, 1동 1층202호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매21계 2025타경102771 | 소재지: 서울특별시 관악구 복은7길 22 팔로스 22, 1동 1층202호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 186,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102771 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102771 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000 원

토지 면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물 면적: 28.74㎡ (약 8.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 구분건물감정평가요항표 상세

1.2. 1.위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, '신성초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제1층 제202호입니다.

사용승인일: 2020년 11월 2일

외벽: 석재 붙임 등 마감

내벽: 인테리어 등 마감

창호: 하이샷시 창호 등

1.2. 4.이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 완경사 지 내에 위치하며, 자체 지반은 등고평탄한 정방형 토지입니다.

주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18)) (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (위탁고도:194m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 9.공부와의 차이

특별한 차이는 없습니다.

1.2. 10.기타참고사항 (임대관례 및 기타)

임대 관계: 미상입니다.

기타: 등기사항전부증명서상 주택임차권 (2023년 11월 1일 서울중앙지방법원 임차권등기명령-2023카임31885)이 설정되어 있습니다. 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울 관악구 신림동 98-249번지 '팔로스22' 건물에 소재하며, '신성초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역으로 파악됩니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

북측으로는 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

본 물건이 속한 제1종일반주거지역은 비교적 조용하면서도 생활 기반 시설 접근성이 좋은 입지를 제공합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 사건입니다.

채권자는 '주OOOOOOO'입니다.

가장 핵심적인 권리 사항은 등기사항전부증명서에 '주택임차권'이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 2023년 11월 1일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2023카임31885)에 의해 등기되었습니다.

이 임차권의 존재는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는지, 대항력이 있는지 등 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 이에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 함께 분포하는 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

신림동 지역은 서울 서남부의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 유동인구와 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

인근에 초등학교가 있어 가족 단위의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 상세한 상권 활성화 수준이나 배후 수요에 대한 보다 심층적인 분석은 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

'신성초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

주거 지역 내에 자리하고 있어 상대적으로 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 확보되어 있어 서울 시내 이동이 수월합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기부등본에 설정된 '주택임차권'입니다. 이 임차권의 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 분석이 선행되어야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 현 건물이 이미 존재하므로 이는 주로 향후 재건축 등과 관련된 제약으로 고려될 수 있습니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택입니다. 기본적인 주거 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있어 거주나 임대 목적으로 고려할 수 있습니다.

하지만, 등기부등본 상의 '주택임차권'은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 요소이므로, 이 부분에 대한 면밀한 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 명도 및 권리 관계 해결에 대한 충분한 고려가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

2. 양호한 입지: 신성초등학교 인근, 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 생활 편의 우수.

3. 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 좋음.

4. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 소유권 확보가 용이.

5. 지역 가치 상승 잠재력: 신림동 일대의 발전 가능성 및 향후 가치 상승 기대. (단, 권리 관계 해결 시)

1.10. 혐오시설 확인

서울특별시 관악구 신림동 98-249번지 주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 부동산 인근에서 주거 환경을 저해할 만한 특별한 혐오시설(예: 대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 주로 분포하는 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계