나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102771 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하므로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 제1층 제202호로서,
(사용승인일 : 2020년 11월 2일)

외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사 지내 내, 자체지반 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 11월 1일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령-2023카임31885)이 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102771 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 28.74㎡ (약 8.70평)

건물지분: 28.74㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경 (임차인 대항력 포기 확약서 제출)

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제202호로서, 사용승인일은 2020년 11월 2일입니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리: 등기부 요약상 압류(영등포세무서장, 2023.08.14 접수)가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. (경매개시결정: 2025.04.24 접수, 주택도시보증공사)

임차인 현황 및 인수 여부:

* 주택임차권(을1)이 존재했으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 말소(말소: 말소)되었으며, 임차인(김대영)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되지 않습니다. (보증금 330,000,000원)

* 다른 임차인(김선화)은 전입일자만 있고 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없습니다.

결론: 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

기타 권리: 소유권이전, 신탁말소, 압류, 강제경매 등의 권리들이 등기부에 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래: 서울 관악구 신림동 255-120번지, 68.58㎡ (약 20.7평), 180,000,000원 (약 262.5만원/㎡)

* 2026년 5월 2일 거래: 서울 관악구 신림동 592-12번지, 36.33㎡ (약 11평), 180,000,000원 (약 495.5만원/㎡)

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 관악구 신림동 1563-7번지, 49.63㎡ (약 15평), 230,000,000원 (약 463.4만원/㎡)

* 본 물건(28.74㎡, 약 8.7평)과 유사한 면적의 거래 사례(36.33㎡, 49.63㎡)를 기준으로 시세를 추정하면, ㎡당 약 463만원 ~ 495만원 수준입니다.

* 이에 따른 본 물건(28.74㎡)의 시장 가치는 약 1억 3,310만원 ~ 1억 4,230만원 범위로 추정됩니다.

주변 시설: "신성초등학교"가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

주변 교통: 지하철역과의 구체적인 거리 정보는 없으나, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 신성초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있습니다. (1층 202호 기준, 건물 주차대수: 4대 - 내부 기계식 2대, 외부 자주식 2대)

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 시세 괴리: 본 물건의 감정가는 291,000,000원이지만, 인근 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 5월)를 기준으로 추정한 시장 가치는 약 1억 3,310만원 ~ 1억 4,230만원 수준으로, 감정가 대비 상당한 괴리가 있습니다. 이는 입찰 시 주의 깊은 판단을 요합니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 지역 관련 법규 적용을 받습니다.

임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 조사되었으나, 현재까지 파악된 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

건물 연식: 2020년 11월 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축 다세대주택으로, 신성초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 특징은 감정가(291,000,000원)와 최근 실거래가(약 1억 3,310만원 ~ 1억 4,230만원) 간의 현저한 차이입니다. 이는 감정평가액이 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰자에게는 큰 기회가 될 수도, 혹은 위험 요소가 될 수도 있습니다. 투자 결정 시에는 이 시세 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉각적인 리모델링 없이 거주 또는 임대가 가능합니다.

명도 용이성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 과정에서의 추가 비용 부담이나 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시장 가격이 현저히 낮아, 시세에 맞춰 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가액의 적정성 여부는 반드시 추가 검토 필요)

입지: 신림동 지역은 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

물건의 감정가는 291,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월)를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 463만원 ~ 495만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본 물건(28.74㎡)에 적용 시, 시장 가치는 약 137,700,000원 ~ 142,300,000원으로 산출됩니다. (평균 약 1억 4,000만원)

채권 최고액(330,000,000원)과 비교했을 때, 감정가 및 실거래가 모두 채권액보다 낮습니다.

상기 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 시세 차익을 목표로 하는 전략적 접근이 필요합니다.

제안 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 이 범위는 시장 시세를 기반으로 산정되었으며, 감정가(291,000,000원) 대비 매우 낮은 수준입니다.

* 입찰 시에는 본인의 투자 목표, 자금 조달 능력, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.