나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9750 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1057 롯데블르빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9750 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1057 롯데블르빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9750 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1057 롯데블르빌 제4층 제401호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9750 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9750 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1057 롯데블르빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산 (롯데블르빌 제4층 제401호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 5층건내 제4층 제401호로서, 사용승인일은 2019년 01월 29일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감(탐문조사), 창호는 샤시 창호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 도시가스에 의한 난방 설비, 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024.02.14. 이후 2년), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.04.04.~2026.04.03.)입니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 독산초등학교 남측에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 차량의 접근성이 양호하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 황OO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 매수인에게 어떠한 권리도 주장하지 않기로 포기한다는 조건 하에 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 인수하게 되는 임차권은 없으므로, 권리 관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다. 다만, 이 포기 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

물건 소재지는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 독산초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 관련 수요가 예상되며, 주변의 다른 다세대주택 및 단독주택 거주자들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대형 쇼핑몰이나 상업 지구와의 직접적인 연관성은 낮으나, 생활권 내에서의 편의성은 갖추고 있습니다.

1.6. 생활 정보

교육 환경으로는 독산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다. 교통은 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 좋습니다. 생활 편의 시설로는 주변의 소규모 상점, 마트, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축물의 높이 제한 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

둘째, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.)을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

셋째, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력 포기 조건부 매각이므로 인수되는 임차권은 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

넷째, 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건과 인접한 지역 내에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2019년 준공의 신축급 다세대주택으로, 입지, 건축 연한, 권리 관계 측면에서 매력적인 요소들을 갖추고 있습니다. 독산초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망은 실거주자뿐만 아니라 투자자에게도 긍정적인 요소입니다. 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 권리 인수 부담을 최소화시켜 주는 장점으로 작용할 것입니다.

다만, 지역지구제에 따른 건축 제한, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 활용 및 거래에 있어 고려해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 정확히 파악한 후, 적정 입찰가를 산정한다면 성공적인 투자를 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 신축급 건물 (2019년 준공)으로 하자 보수 부담이 적음.

- 독산초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

- 임차인 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담이 없어 명도 용이.

- 교통이 편리하여 실거주 및 임대 수익 모두 적합.

- 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계