나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102768 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102768 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 2층203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102768
• 주소: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 2층203호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102768 | 소재지: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 2층203호 | 감정가: 806,000,000원 | 최저가: 515,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102768 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1649-15, 서초하임 2층 203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 806,000,000원

토지면적: 30.07㎡ (약 9.10평)

토지 지분: 30.07㎡ (약 9.10평)

건물면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

건물 지분: 43.26㎡ (약 13.08평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO

특이사항: 중복 사건

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 서울교육대학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 함께 사임당로를 따라 형성된 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건 또한 매우 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 북서측 근거리에는 지하철 2호선과 3호선 환승역인 교대역이 위치해 있습니다. 또한, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 내 지하 주차장(총 10대 주차 가능)을 이용할 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 2022년 2월 8일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샤시 2중창으로 시공되었습니다.

토지는 인접 대지 및 도로와 등고 평탄하며, 정사각형에 유사한 형태로 도시형생활주택 부지로 이용 중에 있습니다. 물건의 남서측으로는 로폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 양OOOOOOO이며, 경매 절차상 '중복 사건'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 중복 사건의 구체적인 경과 및 영향은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 서초동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 대로변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능을 중심으로 한 지역적 특성을 지닙니다.

1.6. 생활정보

건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

본 물건을 포함한 기호 1-3호 모두 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 기호 3) 401호는 복층형으로 다락방을 추가 공간으로 활용하고 있습니다.

임대 현황으로는, 기호 2) 302호가 보증금 5천만원, 월세 260만원 조건으로 2024년 3월 21일부터 임대 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 기호 1) 및 3) 호실은 폐문 및 거주자 부재로 임대 관계를 확인하지 못했습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다:

- 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 (토지 전산망 내용은 참고사항이며, 교육청 확인 필요)

- 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다. (허가 대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일)

1.8. 잠재적 리스크

해당 물건의 잠재적 리스크로는 다음과 같은 사항들을 고려해볼 수 있습니다.

- '중복 사건' 특이사항: 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 정확한 경매 진행 상황 확인이 필수적입니다.

- 임대 관계 미확인 호실: 기호 1) 및 3) 호실의 임대 상태를 파악하지 못하여, 낙찰 후 공실 발생 또는 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

- 법적 제한 사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지거래허가구역 지정 이력: 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력은 해당 지역의 개발 또는 투기 수요에 대한 정책적 관리 대상이었음을 시사할 수 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다.

주변 시설 확인 결과, 해당 물건 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역 중 하나인 서초구, 특히 교통의 요지인 교대역 인근에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2022년 신축 건물이어서 건물 상태가 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 하지만 중복 사건이라는 특이사항, 일부 미확인 임대 관계, 그리고 복합적인 법적 제한 사항들은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 교대역(2, 3호선)을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 신축급 건물: 2022년 준공된 건물로, 내부 시설 및 건물 상태가 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 서초동의 전통적인 주거 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준합니다.

* 일부 임대 수익: 302호의 경우 월세 임대가 이루어지고 있어, 낙찰 후 추가적인 임대 관리를 통해 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계