나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102645 [1] 서울특별시 중구 남대문로5가 827 남산트라팰리스 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 남대문로5가 소재 지하철1호선 및 4호선 ""서울역"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철1호선 및 4호선 ""서울역"" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상37층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2010년 05월 19일)
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수/위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(공동주택, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 14미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(2021-12-22)(접합), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-09-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(양동 도시정비형 재개발구역, 제4-2,7지구 정비계획 결정(변경) 및 지형도면 고시)<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102645 (1)

소재지: 서울특별시 중구 남대문로5가 827 남산트라팰리스 3층303호

건물명: 남산트라팰리스

용도: 공동주택(아파트) (현황 이용 상태 기준)

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상37층 (2010년 05월 19일 사용승인)

감정가: 2,200,000,000원

토지 면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물 전용 면적: 142.23㎡ (약 43.02평)

건물 총 면적 (건축물대장 기준): 79,442.23㎡

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재개발구역 (양동 도시정비형 재개발구역)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중구 남대문로5가, 지하철 1호선 및 4호선 "서울역" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

교통:

* 대중교통: 지하철 1, 4호선 "서울역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근: 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 동측 약 25미터, 남측 약 20미터, 북측 약 14미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로, 중로1류(폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 정비구역 (양동 도시정비형 재개발구역, 제4-2,7지구)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (2016-11-24)

* 서울도심(4대문안)

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017년 3월 31일 접수, 1,116,000,000원)입니다.

주요 권리 내역 (모두 매각으로 소멸될 예정입니다):

* 소유권 보존: 케이씨에이치테크주식회사 (2010-06-03)

* 소유권 이전: 강성두 (2010-07-27, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2017-03-31, 1,116,000,000원)

* 근저당: 주식회사페어컬렉션대부 (2020-07-02, 630,000,000원)

* 근저당: 강한석 (2020-09-02, 500,000,000원)

* 근저당: 김경락 (2021-04-16, 75,000,000원)

* 근저당: 유근현 (2022-08-26, 250,000,000원)

* 압류: 중구(서울특별시) (2023-02-10)

* 임의경매 개시결정: 주식회사페어컬렉션대부 (2025-04-22, 576,228,432원)

* 임의경매 개시결정: 아이에이제십사차유동화전문 (2025-07-11, 1,034,366,674원)

등기부채권 총액: 2,571,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* (현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다. 만약 미확인 임차인이 존재한다면 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. (세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

주요 상권: 서울역 인근의 활발한 복합 상업 및 업무 지구에 속합니다.

집객력: 서울역이라는 초역세권의 높은 유동인구와 주변 업무시설 및 근린생활시설의 수요를 바탕으로 안정적인 집객력을 기대할 수 있습니다.

상업 시설: 인근에 다양한 금융기관, 오피스 빌딩, 상업 시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

주거 환경: 업무지구 내에 위치하지만, 현재 아파트로 이용 중이므로 주거 기능 또한 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 주변 학교에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 도심 지역 특성상 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 서울역 주변의 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 관공서 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

의료: 가톨릭대학교 서울성모병원, 서울대학교병원 등 대형 병원에 차량으로 비교적 쉽게 접근할 수 있습니다.

공원/녹지: 남산공원이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중으로, 절차 진행상의 혼선이나 지연 가능성이 있습니다.

유동화물건: 복잡한 금융 구조로 인해 추가적인 법률 및 금융 검토가 필요할 수 있습니다.

재개발구역 지정: 양동 도시정비형 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따라 용도 변경, 건축 규제 변화, 자산 가치 변동 등의 영향을 받을 수 있습니다. (구체적인 개발 계획 내용 확인이 필수입니다.)

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 25억 원 이상으로, 채무 규모가 상당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권의 존재 가능성이 있어, 해당 권리를 인수할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (반드시 별도 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울역이라는 핵심적인 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 2010년에 준공된 비교적 신축의 고품질 건물로, 현재 아파트로 이용되고 있어 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 중복 경매 사건, 유동화 물건이라는 점, 그리고 재개발 구역 지정으로 인한 미래 불확실성, 더불어 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 잠재적 위험은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 전반적으로 높은 가치를 지니고 있으나, 복합적인 권리 관계 및 개발 이슈로 인해 철저한 실사 및 분석이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 서울역 인근 초역세권으로 풍부한 유동인구와 높은 미래 가치를 자랑합니다.

개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 향후 도시 변화에 따른 자산 가치 상승이 기대됩니다.

쾌적한 환경: 도심 속에서도 남산공원 인접 등으로 비교적 양호한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

향후 개발 계획과의 연계성: 재개발 사업 진행 시 단지 가치 상승 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,200,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 인근 유사 물건의 최근 거래가, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향, 그리고 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산출하는 데 한계가 있습니다. 따라서 전문적인 부동산 시세 분석 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

(인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.