나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1291 [1] 서울특별시 중구 장교동 1 1,2동 26층5호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1291 [1] 서울특별시 중구 장교동 1 1,2동 26층5호 업무시설 경매

• 사건번호: 2025타경1291
• 주소: 서울특별시 중구 삼일대로 363 장교빌딩
• 용도: 업무시설

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경1291 | 소재지: 서울특별시 중구 삼일대로 363 장교빌딩 | 감정가: 52,000,000원 | 최저가: 41,600,000원 | 용도: 업무시설

1. 2025타경1291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1291 (1)

소재지: 서울특별시 중구 장교동 1, 1,2동 26층 5호

용도: 업무시설

감정가: 52,000,000 원

토지면적: 14.65㎡ (약 4.43 평)

토지지분: 1.5263216㎡ (약 0.46 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.38㎡ (약 22.20 평)

건물지분: 7.646196㎡ (약 2.31 평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 공유자 우선매수 신고

주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 재행사가 불가함.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 중구 장교동에 위치하며, 주변에 명동대성당이 북측 인근에 자리하고 있습니다. 이는 업무용 빌딩, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집한 도심 상업 업무 지대의 핵심에 해당합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 따라 버스 정류장과 지하철 2호선 을지로입구역, 3호선 을지로3가역, 1호선 종각역 등이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 철골철근콘크리트조 스라브지붕 지하 4층, 지상 27층(1동은 29층) 규모이며, 본건은 26층 5호입니다. 1987년 10월 28일 사용 승인된 건물로, 외벽은 복합판넬, 페어글라스, 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트, 창호는 강화유리 및 샷시로 이루어져 있습니다. 현재 사무실로 이용 중입니다.

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 업무시설, 판매시설, 제1, 2종 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다. 동측, 북측, 서측, 남측으로 폭 12미터에서 40미터의 포장도로에 잘 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물의 지분이며, 이는 공유자 우선매수 신고가 가능한 물건임을 의미합니다. 공유자 우선매수권은 법적 절차에 따라 행사될 수 있으며, 해당 권리 행사 시 본 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사했다가 매수보증금을 미납하여 그 효력이 실효될 경우, 해당 공유자는 이후의 매각 기일에는 다시 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 중구 장교동 일대는 서울 도심의 대표적인 상업 및 업무 지구로서, 다양한 기업 본사, 금융기관, 관공서, 그리고 풍부한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히 명동과 광화문, 종로가 인접해 있어 유동인구가 매우 많으며, 이는 사무실 임대 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 특정개발진흥지구, 도시환경정비사업이 완료된 지역으로, 향후 지속적인 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

도심 상업 업무지대에 속해 있어 주거 편의시설보다는 업무 및 금융, 상업 활동에 최적화된 환경입니다. 인근에는 다양한 식당, 카페, 은행, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통이 매우 발달해 있어 서울 시내 어디든 이동하기 편리합니다. 다만, 업무시설 밀집 지역의 특성상 주거 환경으로서의 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수권 행사 여부가 경매 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 건물 노후화: 1987년 사용 승인된 건물로, 약 39년 경과되어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 발생할 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 지분 경매: 건물 및 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 향후 다른 지분권자와의 협의나 관리에 어려움이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 도심에 위치하여 입지적 가치가 매우 높은 업무시설 지분 경매 물건입니다. 뛰어난 교통 여건과 잘 갖춰진 상업 및 업무 인프라는 장점입니다. 그러나 공유자 우선매수 신고, 건물 노후화, 임대 관계 미확인, 지분 경매라는 점은 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 단점들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 서울의 중심 업무 지구에 위치하여 향후 미래 가치가 높습니다.

2. 교통 요충지: 여러 지하철 노선과 버스 노선이 교차하는 교통의 요지로, 접근성이 탁월합니다.

3. 상권 발전 가능성: 도심 상업 지구로서 꾸준한 수요와 함께 도시 환경 정비 사업 완료로 인한 추가 발전 가능성이 있습니다.

1.9. 주변 시설 검토 (혐오시설 포함)

서울특별시 중구 장교동 1번지 일대는 서울 도심의 핵심 지역으로, 고층 빌딩과 관공서, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 소음, 악취, 유해 물질 배출 등의 혐오시설이 위치할 가능성은 매우 낮습니다. 명동대성당이 인근에 위치해 있어 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. 주변 검색 결과, 해당 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계