나이스옥션 법원경매 목포 2022타경3463 [2] 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2022.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 신안군 흑산면 오리 소재 "도목리마을" 내에 위치하고, 기호(2)는 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 소재 "양지촌마을" 북측 인근에 위치하고, 기호(3)은 전라남도 무안군 청계면 복룡리 소재 "상마정마을" 북측 근거리에 위치하고, 기호(4)는 전라남도 영암군 영암읍 한대리 소재 "상촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 기호(1) 인근으로 단독주택, 기호(2) 인근으로 농경지 및 축사, 기호(3) 인근으로 자연림, 기호(4) 인근으로 농경지 및 자연림 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 기호(1)은 도서지역으로 선박을 이용하여 다소 불편시되고, 기호(2)-(4)는 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중 입니다.
기호(2) : 부정형 완경사로서 묵전 및 묘지로 이용중 입니다.
기호(3) : 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중 입니다.
기호(4) : 부정형 완경사로서 묵답 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 노폭 약3M 내외의 포장도로와 접합니다.
기호(2)-(4) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구(도목) 가축사육제한구역
(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(2) : 생산관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>입니다.
기호(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.
기호(4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)< 수도법 >입니다.

제시목록 외의 물건

후첨된 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

■ 본건 기호(2) 토지는 공부상 지목은 "전" 이나 현황 "묵전 및 일부 묘지" 로 이용중 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 본건 기호(1) 토지 지상에 일반건축물대장상 ‘목조 함석지붕 단층 단독주택 29.8㎡(사용승인일 : 1946년 04월 01일’ 건물 1동이 소재하나 현황 소재불명 입니다.
■ 본건 기호(1) 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)은 인접필지(오리 240-1, 240-15번지(국유지))에 걸쳐 소재하는 것으로 현장조사되며, 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다.
■ 후첨된 ‘사진용지’ 와 같이 본건 기호(2) 토지 지상에 제시외 분묘(약4기)가 소재합니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음)
- 공무상 ‘전’이나, 현황상 ‘묵전’ 및 ‘일부 묘지’로 이용중
- 지적도상 맹지임
- 지상에 분묘 수기 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2022타경3463 (2)

소재지: 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 949

용도: 전

감정가: 12,960,000원

토지면적: 810.00㎡ (약 245평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농업협동조합)

등기부채권 총액: 543,908,052원

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 소재 "양지촌마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 농경지 및 축사가 소재하여 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

제반 차량의 접근은 가능하나, 지적도상 맹지에 해당하여 도로 확보에 대한 제약이 있습니다.

토지는 부정형의 완경사 지형으로, 현재는 묵전(오랫동안 경작하지 않은 논밭) 및 일부 묘지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 2022년 2월 11일자 가압류 (광주지방법원 2022카단61) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상에 소재하는 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

인수해야 할 보증금 또는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부 상 채권 총액은 543,908,052원으로 확인됩니다.

4. 농지 현황 및 이용 분석

본 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '묵전' 및 '일부 묘지'로 이용 중입니다.

농업 생산지로서의 잠재력은 있으나, 장기간 경작되지 않은 상태이며 일부는 묘지로 사용되고 있습니다.

해당 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (주거밀집지역 외 지역).

농지로서 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 농지법에 따른 취득 자격 요건을 충족해야 합니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 기본적인 편의시설이 제한적일 수 있습니다.

가장 가까운 마을은 양지촌마을이며, 몽탄면 소재지의 생활 편의시설(상점, 관공서 등)을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 대체로 조용하고 농업 활동 위주로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 자격증명 미제출 시 입찰보증금 미반환 및 향후 원상회복 명령 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 어려움이 따릅니다.

* 현황 이용 (묘지): 토지 일부에 분묘가 소재하여, 분묘 이장 또는 분묘기지권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 묵전 상태: 장기간 경작되지 않은 상태로, 토지 개간 및 복구에 추가 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

* 주변 토지 이용: 감정평가서 상 기호(2)-(4) 모두 맹지로 명시되어 있어, 인접 토지와의 관계 및 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 몽탄면에 위치한 토지 경매 물건으로, 낮은 감정가(12,960,000원)가 특징입니다.

현황상 묵전 및 묘지로 이용 중이며, 지적도상 맹지라는 중대한 제약이 있습니다.

농지로서의 취득 자격 증명이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 취득 자체가 불가할 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 분묘 소재로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

투자 가치는 이러한 제약 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업 종사자 또는 농지 취득 자격 보유자의 장기적 관점에서의 접근 가능성.

* 토지 가격 상승 잠재력: 향후 지역 개발이나 토지 활용 방안 모색 시 가치 증대 기대 (맹지 해소 방안 필요).

* 낮은 감정가를 활용한 저가 매수 기회: 리스크 대비 입찰가를 신중하게 산정할 경우, 합리적인 가격에 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 12,960,000원을 기준으로, 맹지, 분묘 소재, 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요소를 반영하여 산정합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 하나, 현재 정보로는 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 약 70% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰 범위는 약 9,000,000원 ~ 11,700,000원 내외로 판단됩니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.