나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61032 [1] 전라남도 여수시 국동 37-308 4층401호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61032 [1] 전라남도 여수시 국동 37-308 4층401호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매4계 2024타경61032 | 소재지: 전라남도 여수시 국동남7길 36, 4층401호 | 감정가: 65,000,000원 | 최저가: 18,637,000원 | 용도: 연립주택

1. 순천지원 2024타경61032 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경61032 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 37-308 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 지분율: 0

건물면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

건물 지분율: 5233.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OO

1.2. 최고의 입지:

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치하고 있으며, 「여수남초등학교」 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 소규모 공장, 창고, 상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 여수남초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다. 소유자는 이OO이며, 채무자도 이OO입니다. 채권자는 주OO입니다.

본건의 주요 특이사항으로는 '대지권미등기'와 '재매각'이 있습니다. 주의사항으로 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 종류는 소유권대지권이고 비율은 668.105분의 52.335로 명시되어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

감정평가 요약에 따르면, 본건은 구분건물(연립주택)로서 대지권을 수반하지 않는 건물에 대해 평가가 의뢰되었으나, 관련 법률에 의거하여 추후 적정 소유권/대지권이 정리될 것을 전제로 토지와 건물을 일괄 평가하였습니다. 동일 건물 내 일부 호수는 2021년경 대지권 등기가 된 것으로 조사되었으나, 본건은 현재 '대지권 미정리' 상태로 추정되므로 업무 진행 시 재확인이 필요합니다. 또한, 건축물현황도 등이 없는 건물로 현장 조사 시 현관문에 표기된 호수를 기준으로 특정하여 조사되었으니 업무 진행 시 재확인이 필요합니다. 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하되었음을 의미하며, 이는 권리 관계나 물건 자체에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 소규모 공장, 창고, 상가 등이 소재하는 복합적인 지대를 형성하고 있습니다. 건부지는 장방형의 연립주택 및 점포 용도로 이용되고 있습니다. 이러한 환경은 주거 기능 외에 상업적 또는 소규모 근린생활 시설과의 혼재 가능성을 나타냅니다. 주변 상권은 특정된 정보가 많지 않으나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 여수남초등학교가 인근에 위치하여 교육적인 측면에서 이점이 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역 특성상 쾌적한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 분에게는 신중한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 추후 소유권 관련 법적 문제 발생 가능성을 내포하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 낙찰이 되지 않은 이유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

건축물현황도 부재: 건축물현황도가 없어 정확한 건물 구조 및 면적 파악에 어려움이 있을 수 있으며, 추후 건축 관련 문제 발생 시 분쟁의 소지가 있습니다.

현관문 파손: 현관문 일부 파손으로 인해 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인지, 공실인지 등 임대 관계가 명확하지 않아 인수 후 임대 수익을 기대하는 투자자라면 반드시 현장 확인 및 임차인과의 명확한 협의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수시 국동에 위치한 연립주택으로, 여수남초등학교 인근에 자리하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 '대지권 미등기'라는 매우 중요한 권리상의 하자가 존재하며, '재매각'이라는 점 또한 간과할 수 없습니다. 이러한 잠재적 리스크들을 고려할 때, 본건은 일반적인 경매 물건보다 훨씬 더 신중하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가는 6,500만원이지만, 대지권 미정리 문제 해결 비용 및 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 진입 장벽 가능성: 대지권 미등기 및 재매각이라는 특수성으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 이를 통해 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

교육 환경 접근성: 여수남초등학교가 인근에 있어 학생이나 젊은 가정을 대상으로 한 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 대지권 미등기 문제를 성공적으로 해결할 경우, 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주의사항: 투자 시 반드시 변호사 등 전문가와 함께 권리 관계를 면밀히 검토하고, 대지권 문제 해결 방안 및 예상 비용을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매4계