나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61032 [1] 전라남도 여수시 국동 37-308 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 「여수남초등학교」남측 인근에 위치한 연립주택 제4층 제401호로 주위는 소규모 공장, 창고, 상가 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제401호로서,
외 벽: 치장벽돌 마감, 콘크리트 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지, 타일 마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 연립주택 및 점포 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 골목길이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건은 구분건물(연립주택)로서 대지권을 수반하지 않는 건물에 대하여 평가 의뢰되었으나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 제1항 및 동조 제2항 등에 의거 추후 적정 소유권/대지권이 정리될 것을 전제로 토지와 건물을 일괄평가하였으며, 감정평가명세표에 토지가액과 건물가액을 구분하여 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
(동일건물 내 일부 호수는 2021년경 대지권 등기가 된 것으로 조사되는 바, 본건은 현재 ‘대지권 미정리’ 상태로 추정되니 업무진행시 재확인하시기 바람.)
㉢ 본건은 건축물현황도 등이 없는 건물로서, 현장조사시 현관문에 표기된 호수를 기준으로 본건을 특정하여 조사하였으니 업무진행시 재확인하시기 바람.
㉣ 본건 현관문이 일부 파손되어 있어 추후 교체가 필요한 상태이니 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권의 종류는 소유권대지권, 비율은 668.105분의 52.335임, 최저매각가격은 대지권 가격이 포함됨, 현관문 일부 파손됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경61032 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 37-308 4층401호

* 용도: 연립주택

* 건물면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

* 건물지분: 52.335㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 65,000,000원

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 없음

* 공부와의 차이: 해당 없음

1.4. 경매 개요

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 여수시 국동 소재 「여수남초등학교」 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 소규모 공장, 창고, 상가 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 남동측 및 남서측의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 북서측으로는 골목길이 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 (2007-04-17): 한반도비젼유한회사

* 전세권설정 (2011-11-10): 주후선, 45,000,000원 (말소)

* 소유권이전 (2022-10-25): 이창현 (공매)

* 강제경매개시결정 (2024-10-25): 주후선, 45,000,000원 (본 경매 사건, 말소)

* 등기부채권 총액: 45,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주 (주후선)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011-12-16

* 확정일자: 2012-03-13

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

말소기준권리는 2011년 11월 10일 접수된 주후선의 전세권설정(을8)으로 보입니다. 이 사건 경매를 신청한 채권자(주후선)의 권리(갑24)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 채권자이자 임차인인 주후선은 대항력이 있어, 보증금 45,000,000원을 인수할 가능성이 있으나, 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 화인빌라3동(1991년식, 4층, 64.14㎡)은 2025년 8월 4,000만원에 거래되었습니다.

* 광성(1983년식, 1층, 53.46㎡)은 2026년 4월 2,000만원에 거래되었습니다.

* 화인빌라3동(1991년식, 1층, 69.81㎡)은 2026년 5월 4,700만원에 거래되었습니다.

본 물건(52.34㎡)은 1991년식 연립주택으로, 비교적 유사한 연식의 화인빌라3동 4층 매물(64.14㎡, 4,000만원)과 비교 시, 면적 차이를 고려하면 현재 시세는 약 3,000만원대 후반에서 4,000만원대 초반으로 추정됩니다. 감정가 65,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

주변 시세 정보는 주로 매매 중심으로 제공되었으며, 전월세 관련 구체적인 시세 정보는 부족합니다. 다만, 위 매매 사례를 통해 임대 수요 및 가치 추정이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 여수시 국동에 위치하여, 도보 5분 거리에 롯데마트가 있으며, 게장거리 및 봉산동 먹자골목까지 차량으로 5분 거리에 있습니다. 또한, 건물 1층에 편의점과 카페가 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 「여수남초등학교」가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

본 건은 '대지권 미등기' 상태로, 대지권의 종류는 소유권대지권이며 비율은 668.105분의 52.335입니다. 낙찰자는 분양자(토지 소유자)와 공동으로 대지사용권 이전등기 및 대지권 등기를 신청해야 합니다. 만약 토지 소유자의 협조가 이루어지지 않을 경우, 민사소송을 통해 해결해야 하는 번거로움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 잠재적인 리스크 요인입니다.

6.2. 임차인 관련

주후선 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 45,000,000원을 보유하고 있습니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 낙찰자가 인수하거나 배당받지 못한 금액은 추가 부담이 될 수 있습니다. 임차인 정보 및 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다. (보증금 45,000,000원의 회수 여부 불확실)

6.3. 건물 상태

현관문 일부가 파손되어 있어 추후 교체가 필요한 상태입니다. 이는 낙찰 후 수리 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 기타 리스크

* 건축물현황도 등이 없는 건물로, 현장 조사 시 현관문에 표기된 호수를 기준으로 특정하였으므로, 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 동일 건물 내 일부 호수는 2021년경 대지권 등기가 완료된 것으로 조사되나, 본 건은 '대지권 미정리' 상태로 추정되므로, 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 국동에 위치한 연립주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 대지권 미등기라는 복잡한 권리 관계를 안고 있습니다. 또한, 건물 일부 파손 등 수리가 필요한 부분도 있습니다. 감정가 대비 주변 실거래가가 낮게 형성되어 있다는 점, 그리고 대지권 미등기 및 임차인 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명확한 인수/소멸 여부 확인 시 추가 인수 부담이 없을 경우 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

* 여수시 국동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역임.

* (잠재적) 법적 절차를 통해 대지권 등기 문제를 해결할 경우, 물건 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 65,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 2,000만원~4,700만원)와 건물의 상태(파손), 그리고 대지권 미등기 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 기반하여, 낙찰자가 임차인 보증금을 추가로 인수하지 않는다고 가정하고, 실거래가 수준과 감정가의 중간값, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인근 유사 매물 최고가: 47,000,000원

* 인근 유사 매물 최저가: 20,000,000원

* 감정가: 65,000,000원

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 단, 이는 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원이 실제로 인수되지 않거나 배당으로 전액 회수되는지 여부가 최우선적으로 확인되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.