나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1748 [1] 경상남도 밀양시 초동면 신월리 117 답 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1748 [1] 경상남도 밀양시 초동면 신월리 117 답 경매
- 사건번호: 2024타경1748
- 주소: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 117
- 감정가: 481,334,600원
- 최저가: 165,098,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 답
밀양지원 경매1계 2024타경1748 | 소재지: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 117 | 감정가: 481,334,600원 | 최저가: 165,098,000원 | 용도: 답
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 밀양지원 2024타경1748 (1)
소재지: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 117
용도: 답
감정가: 481,334,600원
토지면적: 7309.00㎡ (약 2,211.3 평)
토지 지분율: 730900 (전체 소유)
건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)
건물 제시외 면적: 80.50㎡ (매각 제외)
매각대상: 토지 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 농OOO
1.2. 입지조건
위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "자양소류지" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 마을 주변의 농경지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 토지 일부 상공으로 고압전선로가 통과하여 환경에 다소 영향을 주고 있습니다.
교통상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다.
인접 도로상태: 기호 1, 2번지는 맹지이며, 기호 3번지를 경유하여 접근 가능합니다. 기호 3, 4번지는 약 2.5미터 내외 폭의 비포장도로와 접해 있습니다.
주변 시설: 본건 토지 인근에는 초동초등학교가 있으며, 초동면행정복지센터도 소재하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.
1.3. 권리분석
소유권 현황: 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다.
권리 관계: 채권자는 농OOO이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.
특이사항 및 주의사항 분석:
농지취득자격증명: 본건은 농지(답)이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.
법정지상권: 권리분석상 법정지상권의 가능성이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 사용에 있어 제한이 발생할 수 있으므로, 상세한 조사가 필요합니다.
재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었음을 의미합니다.
일괄매각: 토지와 함께 일부 제시외 건물이 매각 대상에 포함될 수 있으나, 본건에서는 제시외 건물(2-1~2-5, 3-1) 및 제시외 수목(2-6~2-18)은 매각에서 제외되었습니다. 다만, 제시외 건물(2-1~2-4)로 인해 최저매각가격에 영향을 받은 것으로 보입니다.
선하지: 토지 일부 상공으로 고압전선로가 통과하는 선하지에 해당합니다.
1.4. 상권분석
지역 특성: 본건 토지는 밀양시 초동면의 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.
잠재적 상업 가치: 농업 외의 상업적 가치는 현재로서는 매우 제한적입니다. 다만, 농촌 지역의 특성을 고려한 농업 관련 시설이나 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
1.5. 생활정보
편의시설 접근성: 인근 초동초등학교와 초동면행정복지센터를 통해 기본적인 생활 편의 및 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 농경지대 특성상 대규모 상업 시설이나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미필 시 보증금 몰수: 가장 큰 리스크 중 하나로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 매수 보증금을 잃게 됩니다.
법정지상권 존재 가능성: 권리분석에 언급된 법정지상권은 토지 이용에 있어 중요한 제약이 될 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.
고압전선로 통과: 토지 상공을 지나는 고압전선로로 인해 환경적인 영향이나 향후 재산권 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다.
맹지 (일부 필지): 기호 1, 2번지는 맹지로, 직접적인 도로 접근이 불가능하여 활용에 어려움이 있습니다.
지역 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인/제한지역, 전원개발사업구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
활용도 낮은 휴경지 상태: 현재 대부분 휴경지 상태로, 실제 경작이나 활용도가 낮은 상태임을 감안해야 합니다.
1.7. 종합 의견
장점:
- 비교적 넓은 토지 면적을 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.
- 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 일부 가지고 있습니다.
단점:
- 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 요건이 있습니다.
- 법정지상권, 고압전선로, 맹지 등 권리 및 환경적 제약이 존재합니다.
- 주변 환경이 농경지대로, 상업 시설 접근성이 떨어집니다.
1.8. 투자 포인트
잠재적 활용 방안:
- 영농 목적의 농지 취득: 농업 경영을 목적으로 하는 분에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.
- 전원주택 부지: 규제 내용을 면밀히 검토하여, 향후 전원주택 등으로의 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다.
- 장기적 관점의 토지 투자: 농촌 지역의 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점도 고려해볼 수 있습니다.
고려 사항:
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 등 등기부등본 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.
- 고압전선로의 영향 범위와 향후 토지 이용 계획에 미칠 영향을 신중하게 검토해야 합니다.
- 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 도로 확보 방안을 고려해야 합니다.
법원 정보
밀양지원 경매1계