나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11271 [1] 경상남도 창녕군 대합면 평지리 510-1 1동(3동)호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.05.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 창녕군 대합면 평지리 소재 "모지저수지" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모의 공장, 축사, 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대인 바, 제반 주위
환경은 보통시됨.

토지의 상황

※ 토지의 형태 및 이용상황
기호[1] 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.
기호[4] 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용 중임.
기호[5] 세장형 완경사의 토지로서, 현황 토지임야 및 일부 도로로 이용 중임.
※ 인접 도로상태
기호[1] 본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(소유자: 성**)와 접함.
기호[4] 본건 도로임.
기호[5] 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(소유자:이**)와 접함.

※ 토지이용계획 및 제한상태
기호[1,4] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호[5] 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

건물의 구조 및 현상

기호[2] 일반철골구조, 경량철골구조 패널지붕 3층건으로서,
-공장부분-
벽체 : 판넬잇기마감.
바닥 : 하드너마감.
천정 : 철골트러스위 판넬잇기마감.
창호 : 하이샤시 창호임.
H-Beam : 500×200mm.
최고높이 : 약 13m.

-사무실부분-
내벽 : 페인트 등 마감.
바닥 : 아스타일 등 마감.
천정 : 텍스마감.
창호 : 하이샤시 창호임.

기호[2-1] 경량철골구조 패널위 아스팔트싱글지붕 단층건으로서,
외벽 : 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창임.

기호[3] 일반철골구조, 경량철골구조 패널지붕 단층건으로서,
-공장부분-
외벽 : 판넬잇기마감.
내벽 : 판넬잇기, 우레탄폼 위 갈바늄강판 등 마감.
바닥 : 하드너마감.
천정 : 판넬잇기마감.
H-Beam : 500×200mm.
최고높이 : 약 11m.

-사무실부분-
내벽 : 페인트 등 마감.
천정 : 텍스마감.
바닥 : 아스타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 창호임.

기계/기구의 현상

제반 기계기구의 현상 보통시됨.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : -본건 건물 기호[3]은 귀 제시목록상 공장(저온창고)이나, 기준시점 현재
저온창고 관련 기계설비가 미설치된 상태로서 현황 "제품창고"로 이용중임.
-본건 토지 기호[4]는 귀 제시목록 및 공부상 지목 "대"이나 현황 "도로"로
이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 매각 포함. 제시외 이동 용이한 컨테이너(2-6) 매각 제외. 목록2.3 위 지붕에 소유자 미상의 '태양광설비'가 설치되어 있으나 평가에서 제외하였음(매각제외). [목록3] 공장(저온창고)이나, 저온창고 관련 기계설비가 미설치된 상태로서 현황 '제품창고'로 이용중임. [목록4] 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로'로 이용중임. [목록5] 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야 및 일부 도로'로 이용 중임. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경11271 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 평지리 510-1 1동(3동)호

용도: 공장

감정가: 2,081,103,590원

토지면적: 5048.00㎡ (약 1527.37평)

건물면적: 1591.53㎡ (약 481.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프티삼일유동화전문유한회사 (추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 매각 포함. 제시외 이동 용이한 컨테이너(2-6) 매각 제외. 목록2.3 위 지붕에 소유자 미상의 '태양광설비'가 설치되어 있으나 평가에서 제외하였음(매각제외). [목록3] 공장(저온창고)이나, 저온창고 관련 기계설비가 미설치된 상태로서 현황 '제품창고'로 이용중임. [목록4] 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로'로 이용중임. [목록5] 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야 및 일부 도로'로 이용 중임. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경상남도 창녕군 대합면 평지리 소재 "모지저수지" 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근 환경: 부근은 소규모의 공장, 축사, 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 대합면은 창녕군 북부에 위치하며, 낙동강 유역과 구릉지가 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호: 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호: 부정형 완경사의 토지로서, 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호: 세장형 완경사의 토지로서, 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호: 본 건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(소유자: 성 )와 접합니다.

* 기호: 본 건 도로 자체입니다.

* 기호: 본 건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(소유자: 이 )와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

* 기호: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 17일 접수된 대구은행 근저당권 (채권액 1,176,000,000원)입니다 [cite: land summary, building summary].

* 등기부채권 총액 (토지): 2,116,947,880원입니다 [cite: land summary].

* 등기부채권 총액 (건물): 2,110,911,770원입니다 [cite: building summary].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김상섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-04-21, 대항력 없음.

* 주식회사포유모발: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입(사업)일자 2020-01-29, 대항력 있음.

* 주식회사포유바이오: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-09-21, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 '주식회사포유모발'의 보증금 100만원은 매각 결과 및 배당에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이에 대한 정확한 법적 판단이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 물건지 주변: 물건지는 소규모 공장, 축사, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 입지하고 있습니다.

* 주요 이용 목적: 현황 '공장'으로 이용 중이며, 목록 3번 건물은 원래 저온창고이나 기계설비 미설치 상태로 '제품창고'로 사용 중입니다.

* 잠재적 활용: 공업용 부지로서의 가치가 있으며, 주변 개발 동향 및 지역 특성을 고려한 사업 계획 수립이 필요합니다. 대합면은 농업 조건이 좋으며 고속도로가 관통하여 교통이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 모지저수지가 인근에 있습니다. 창녕군 대합면은 우포늪 생태체험장과 같은 자연 친화적인 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 남동측 및 남측으로 약 4m의 도로에 접해 있으며, 더 넓은 도로로 연결되는 이용 현황을 보입니다.

* 혐오시설: 현황 조사 결과, 인근에 축사(livestock farm)가 있는 것으로 파악되었습니다. 그 외 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서의 유찰 또는 취소 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: '주식회사포유모발'은 대항력이 있으나, 보증금 100만원은 소액으로 배당받을 가능성도 있습니다. 명확한 권리 분석을 통해 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황 불일치: 기호 4번 토지(공부상 '대', 현황 '도로') 및 기호 5번 토지(공부상 '임야', 현황 '토지임야 및 일부 도로')는 공부상 지목과 현황이 상이하여 추후 행정적 문제나 토지 사용에 대한 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 목록 3번 건물(공장, 저온창고)은 기계 설비가 미설치된 상태로 '제품창고'로 이용 중입니다. 원래 용도대로 활용하기 위해서는 추가적인 설비 투자 또는 용도 변경이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(2-1~2-5)은 매각에 포함되나, 컨테이너(2-6)는 제외됩니다. 현장 확인을 통해 정확한 범위를 파악해야 합니다.

* 미상 태양광 설비: 목록 2, 3번 건물 지붕에 설치된 소유자 미상의 태양광 설비는 평가에서 제외되었으며 매각에서 제외됩니다. 향후 소유권 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창녕군 대합면 평지리에 소재하는 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매입니다. 재매각으로 진행 중이며, 토지 일부의 공부상 지목과 현황 이용의 불일치, 저온창고로 등록되었으나 기계 설비가 미설치된 점 등 현황과 공부상 내용의 차이가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 규모는 크지 않아 면밀한 권리 분석 후 접근이 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 공장, 축사 등이 혼재된 지역으로, 자연환경과 공업 시설이 어우러져 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 용지 가치: 계획관리지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 재매각 기회: 재매각 물건이므로, 이전 입찰가를 참고하여 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 실사용 목적: 직접 생산 시설, 물류 창고 등으로 활용하고자 하는 사업자에게는 현재 용도 변경 및 설비 투자 후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 저렴한 임차인 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 크지 않아 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 법적 검토 필수).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,081,103,590원

* 인수 보증금: 현재 명확히 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으나, '주식회사포유모발'의 보증금 100만원은 인수 대상이 될 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 입찰가 산정: 본 물건은 재매각 물건이므로, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현 상태, 명도 및 수리 예상 비용, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.