나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [36] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (36)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 191,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 13층1303호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

* 건물면적 (전용면적): 24.84㎡ (약 7.51평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층/지상14층 건물 중 13층 1303호

* 준공일: 2020년 4월 13일

1.3. 평가 요약

* 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대임. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 입지조건은 보통임.

* 건물설비: 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장을 중심으로 형성된 상업, 업무, 주거 복합 지역입니다. 젊은층과 관광객이 즐겨 찾는 지역으로 유동인구가 많으며, 상업 시설이 활발하게 발달해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (채권최고액 36억원)입니다.

* 경매개시결정: 2024년 1월 12일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매 (채권액 32억 4천만원)가 말소기준권리보다 후순위이며, 본 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 주식회사다온건설의 소유권보존, 최주완의 소유권이전 등기 이후 여러 권리들이 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다. (주택임차권 윤원태: 2024년 2월 15일 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 윤

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 27일

* 배당신고일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권으로 등기되었으나, 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으며 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

* 현 등기부상 및 임차인 현황상 매수인이 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장을 중심으로 형성된 상업, 업무, 주거 복합 지역입니다. 젊은층과 관광객이 즐겨 찾는 지역으로 유동인구가 많으며, 상업 시설이 활발하게 발달해 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 광안역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 편의시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 해변가를 따라 형성된 카페, 레스토랑, 바 등은 지역 상권의 활력을 더합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 광안리해수욕장 및 인근 공원에서의 여가활동도 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 동측 인근에 한바다중학교가 있으며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 소재하여 교육환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한(59m) 및 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 관련 내용을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 건물/이용 리스크

* 감정평가서 상, 14층 일부 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 건축법규 위반 소지가 있을 수 있으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

* 최근 부동산 시장의 변동성 및 금리 인상 등 거시 경제 지표에 따른 부동산 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 신축급 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 광안리해수욕장 인접이라는 지리적 이점은 높은 미래 가치를 기대하게 합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 건물 이용 관련 일부 위반 소지 가능성 및 지역별 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권이자 관광지인 광안리에 위치하여 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력을 가집니다.

* 지하철역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축급 건물로 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 광안리해수욕장 인접이라는 희소성 있는 입지 조건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

* 최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본 물건의 현 시세는 약 1억 8천만원 ~ 2억원 수준으로 판단됩니다.

* 건축물 일부 불법 증축/개조 가능성, 시장 상황 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 90% ~ 100% 수준인 1억 7,200만원 ~ 1억 9,100만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.