나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [33] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (33)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층 1203호

용도: 오피스텔

감정가: 191,000,000원

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

토지지분: 7.547717382245621㎡

건물지분: 24.837㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대에 해당하며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 있어 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 광안역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,600,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍진솔

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 7일

확정일자: 2020년 10월 26일

배당신고일자: 2024년 2월 1일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

홍진솔 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 주의 요망 사항

* 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 광안동 일대는 광안리해수욕장을 중심으로 다양한 상업시설, 관광시설, 주거시설이 밀집해 있는 지역입니다. 오피스텔, 상점, 식당, 카페 등이 풍부하여 유동인구가 많고 활기찬 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 입지적 강점

광안리해수욕장과 인접하여 관광 및 여가 활동에 유리하며, 부산도시철도 2호선 광안역을 통한 도심 접근성이 우수합니다. 주변에 한바다중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 주거 환경 또한 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 14층 건물로, 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 한바다중학교 인근 위치.

* 문화/관광: 광안리해수욕장 인접.

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역, 시내버스정류장 이용 편리.

* 상업시설: 주위 상점, 점포 다수 소재.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물/용도 변경 가능성

본 건 건물(이븐)의 14층 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요하며, 이는 추후 법적 문제 또는 행정 처분으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 지역 제한

토지이용계획상 본 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권 제한

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 광안동에 위치한 본 오피스텔은 광안리해수욕장 인근의 우수한 입지, 편리한 교통 환경, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 비교적 신축 건물(2020년 사용 승인)이라는 장점도 있습니다. 그러나 14층 공용부분의 불법 개조 가능성이 있는 점은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 공유자우선매수신고, 공동담보 물건으로, 이러한 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 광안리해수욕장 인접, 부산지하철 2호선 광안역 역세권으로 관광 및 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 홍진솔은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.

* 개발 잠재력: 주상지대로 상업 및 주거 가치가 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 191,000,000원입니다. 최근 조사된 인근 오피스텔 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 면적(24.84㎡)의 오피스텔은 약 190,000,000원에서 210,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

다만, 14층 공용부분의 불법 개조 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 해당 리스크 요인에 대한 명확한 확인 및 해결 방안을 강구한 후, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

법적 하자 및 내부 상태를 철저히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.