나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [35] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경111594 (35)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 오피스텔이고, 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 188,000,000원입니다.

토지 면적은 7.43㎡ (약 2.25평)이며, 건물 면적은 24.46㎡ (약 7.40평)입니다.

채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)입니다.

주요 특이사항으로는 공유자우선매수신고 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

주의사항으로는 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.1. 물건 상세정보

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 13층1302호

* 토지 면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

* 토지 지분: 7.43223916002662㎡ (약 2.25평)

* 건물 면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

* 건물 지분: 24.457㎡ (약 7.40평)

* 감정가: 188,000,000원

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

* 총 층수: 14층

* 해당 층: 13층

* 준공일: 2020-04-13

* 세대수: 총 37개호 (공동주택 12개호, 주거용 오피스텔 25개호)

2. 입지조건

본 물건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 주상복합지대로, 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재되어 있습니다.

북측 인근에 한바다중학교가 있으며, 남측으로는 광안리 해수욕장이 위치하여 뛰어난 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담이 있는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 약 3,740,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이승수 (이 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-09-03

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(말소됨)

3.2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 임차인과의 관계에서 인수해야 할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

광안동은 부산을 대표하는 관광 명소인 광안리 해수욕장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 편의시설이 밀집된 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔과 공동주택이 함께 들어선 복합 주거지역으로, 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

주변에 다양한 종류의 상점, 식당, 카페 등이 많아 상권 이용이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 다양한 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 광안리 해수욕장과 인접하여 여가 및 문화생활을 즐기기 좋습니다. 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 한바다중학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 경매 절차 진행 시, 기존 공유자가 법적 권리에 따라 우선매수 신고를 할 가능성이 있습니다. 이 경우 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자에게 낙찰이 넘어갈 수 있습니다.

* 내부 구조 개조 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 14층 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 낙찰 후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되므로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권이자 관광지인 광안리 해수욕장 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 편의시설 이용에 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공유자우선매수신고 가능성 및 14층 공용부분의 불법 개조 가능성은 반드시 인지하고 입찰에 임해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광안리 해변과 가까워 관광객 수요 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 면적입니다.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 후 즉시 활용 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 188,000,000원입니다.

최근 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가를 조사한 결과, 해당 면적(약 7.4평)의 오피스텔은 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가가 시세 범위 내에 있으며, 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준에서 최대 10% 이내 증액된 190,000,000원 ~ 208,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

다만, 공유자 우선매수 신고 가능성과 내부 불법 증축 여부 등 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 185,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 추가 참고사항

* 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위해 경매가 진행되었습니다.

* 건축물대장상 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 용도로 사용 중입니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.