나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [34] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경111594 (34) 사건번호로 부산동부지원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지에 위치한 '이븐' 오피스텔 13층1301호이며, 토지면적 7.47㎡ (약 2.26평), 건물면적 24.59㎡ (약 7.44평)입니다.

감정가는 189,000,000원입니다.

해당 건물은 2020년 4월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 내 13층에 위치하고 있습니다.

총 37개호 중 1301호로, 주용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 남부산농업협동조합이며, 공동담보 및 공유자우선매수신고가 있다는 특이사항이 있습니다.

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 주의사항이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 인근에 "한바다중학교"가 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다.

특히, 남측으로는 부산의 대표적인 명소인 광안리해수욕장이 인접해 있어 우수한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 광안역이 인근에 위치하고 시내버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리로는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 근저당권보다 후순위인 을2 전세권(배종덕, 130,000,000원), 을3 주택임차권(배종덕, 130,000,000원) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김준호

보증금: 미상

차임: 미상

전입일자: 2021-04-15

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 배종덕

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-29

확정일자: 2020-09-15

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권 및 주택임차권으로도 설정되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 광안리해수욕장을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

최근 광안리 지역은 관광 및 문화 중심지로 더욱 발전하고 있으며, 관련 상권 또한 꾸준히 성장할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 부산의 대표적인 해변인 광안리해수욕장과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경 및 여가 생활을 누릴 수 있습니다.

도보로 이동 가능한 거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

인근에 한바다중학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

다양한 편의시설, 문화시설, 병원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 경매 진행 시, 공유자가 법원 절차에 따라 우선적으로 해당 물건을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 일반 입찰자에게는 리스크 요인이 될 수 있습니다.

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함: 특정 조건 하에 공유자 우선매수권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

내부 구조 확인 필요: 감정평가서 상, 14층 부분의 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 보고되지는 않았습니다. 다만, 부산의 경우 오래된 도심 지역에는 하수처리장, 건설폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설이 간혹 존재하며, 이로 인한 간접적인 영향 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (※ 검색 결과, 인근에 건설폐기물 재활용 사업장 관련 민원 사례가 있으나, 직접적인 혐오시설로 단정하기에는 추가적인 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 관광지인 광안리해수욕장과 인접하며, 광안역 역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 공유자 우선매수신고가 존재하므로 실제 낙찰가는 공유자의 참여 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

또한, 공용부분 무단 개조 의혹이 있으므로 현장 방문 시 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 투자 가치가 높은 물건이나 공유자 우선매수 가능성 및 내부 상태 확인 필요성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산을 대표하는 관광 명소인 광안리해수욕장이 도보 거리에 있으며, 수려한 바다 조망이 가능한 지역입니다.

뛰어난 교통망: 부산 지하철 2호선 광안역이 인접한 역세권으로, 부산 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 전혀 없습니다.

상권 활성화: 광안리 지역은 지속적인 관광객 증가 및 상권 활성화로 인해 향후에도 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.

실거주 및 투자 겸용: 편리한 생활 환경과 우수한 입지로 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익을 위한 투자 목적으로도 매우 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 파악한 바, 광안동 일대의 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 3천만 원대부터 2억 7천만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 본 건과 유사한 위치 및 면적대의 오피스텔은 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가가 현재 시세 대비 소폭 높은 편이나, 낙찰가율은 통상 80~90% 수준을 형성하는 점과 경매 물건의 특성을 감안할 때, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 보증금 인수 금액이 없는 점, 우수한 입지 및 교통 여건, 안전한 권리 관계 등을 고려하여 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 1억 5천만 원 전후를 예상 입찰가로 제시합니다.

더 나아가, 현장 방문 시 건물의 상태, 향후 개발 가능성, 공유자 우선매수 신고자의 예상 참여 여부 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.