나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [37] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (37)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 14층1401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 8천 9백만원 (189,000,000원)

* 토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

* 건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 14층 1401호

* 총 층수: 14층

* 건축물대장 상 건물 면적: 연면적 1261.943㎡, 건축면적 150.745㎡, 대지면적 251.6㎡

* 총 세대수: 약 37개호 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,600,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,740,000,000원 (근저당 36억원 + 임의경매 3,242,927,130원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 14일

* 확정일자: 2020년 11월 20일

* 배당신고일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과: 상기 임차인 송 은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 주택임차권 등기 정보도 있으나 말소된 상태입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재된 주상지대입니다.

* 주변 시설: 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 해변 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 상업 활동: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주변에 다수의 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 광안리해수욕장 등 관광지와의 인접성, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "한바다중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자우선매수신고가 되어 있어, 경매 진행 시 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다. (단, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.)

* 불법 건축물/구조 변경: 본건 14층 일부 공용부분(통신실 및 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관상 확인됩니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 본건과 관련된 채권 총액이 37억 4천만원에 달하여 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 다수의 채권이 설정되어 있음을 의미하며, 경매 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보 불확실성: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권(광안역)이자 관광 중심지(광안리해수욕장) 인근에 위치한 오피스텔 1401호입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 기본적인 주거 및 투자 가치를 지니고 있습니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 하지만 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 14층 공용부의 무단 개조 가능성은 반드시 현장 확인 및 법률 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광안리해수욕장 도보 접근 가능 거리 및 부산 지하철 2호선 광안역 역세권입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 지역 발전 가능성: 준주거지역 내 오피스텔로서 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 8천 9백만원으로 책정되었습니다. 현재 시점에서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 거래 사례, 유사 물건의 실거래가, 주변 오피스텔의 임대 시세 및 공실률 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 14층 공용부의 구조 변경 여부 및 법적 처리 문제, 그리고 추후 시세 변동 추이 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후, 소유자의 권리 분석 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

제공된 정보에 따르면, 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지 일대는 준주거지역으로, 주상복합 및 오피스텔이 밀집한 지역입니다. 주변 부동산 정보 검색 결과, 광안역 인근 소형 오피스텔의 매매가는 해당 면적(약 7.44평) 기준, 1억원 후반대에서 2억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 이는 일반적인 시세이며, 본건 물건의 정확한 현재 시세는 실시간 매물 정보를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

따라서, 이러한 시세 정보를 바탕으로 본건의 감정가 1억 8천 9백만원을 기준으로, 인수 부담이 없는 점과 입지적 장점을 고려하여 90% 수준인 약 1억 7천만원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 14층 공용부의 무단 개조 및 공유자 우선매수권과 같은 특이사항들을 감안하여, 이에 대한 추가적인 조사와 법률적 검토 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 현명할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.