나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [30] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (30)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 11층1103호 (새 주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8)

용도: 오피스텔

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 11층 1103호

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.55㎡ (약 2.3 평)

토지지분: 7.547717382245621㎡ (약 2.3 평)

건물면적 (전용면적): 24.84㎡ (약 7.5 평)

건물지분: 24.837㎡ (약 7.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대이며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

본건까지는 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지로 이용 중입니다.

해당 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 건축 관련 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 3,740,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 황수진 씨가 존재합니다.

보증금 140,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 7월 18일, 확정일자는 2024년 1월 25일입니다.

권리분석상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2020-04-29)

말소 예정 권리: 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 광안리해수욕장 인근의 활발한 주상복합 지역에 속해 있습니다.

다양한 공동주택, 업무시설, 상점 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산도시철도 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

인근에 한바다중학교가 있으며, 광안리해수욕장과 다양한 상업시설 및 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

다만, 학교 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 구조 변경 가능성

외관 조사 결과, 14층 일부 공용 부분(통신실, 관리실)을 원룸으로 개조하여 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 이는 추후 법적 문제나 관리상의 이슈를 야기할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 관련

본건은 공동담보로 진행되는 경매 사건입니다. 다른 공동담보 물건의 매각 결과 및 진행 상황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 광안리해수욕장과 광안역을 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 권리 분석상 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 공유자 우선매수 신고와 공용 부분의 불법 개조 가능성에 대한 확인이 필수적입니다. 이러한 부분을 면밀히 검토한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광안리해수욕장 및 지하철역 인접의 탁월한 입지.

* 발달된 주변 상권 및 풍부한 생활 인프라.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자 대상.

* 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산광역시 수영구 광안동 일대의 유사 면적(약 25㎡) 오피스텔 시세는 현재 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건인 '이븐' 오피스텔의 경우, 11층 1103호(전용면적 약 7.5평)가 이와 유사한 시세를 보일 것으로 예상됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 191,000,000원을 기준으로, 현재 시장 시세(약 190,000,000원 ~ 210,000,000원)와 물건의 잠재적 리스크(공유자우선매수, 공용부분 개조 의혹)를 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 공유자우선매수 신고 여부와 공용부분 상태에 대한 정확한 정보 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.