나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [32] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 면적

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지지분: 7.43223916002662㎡ (약 2.25평)

건물면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

건물지분: 24.457㎡ (약 7.40평)

1.2. 금액

감정평가액: 188,000,000원

1.3. 기타 정보

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 04월 13일

총 층수: 14층 (지하 1층 포함)

본건 층수: 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역입니다.

가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)에 해당합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2020-04-29 접수)

채권 최고액: 3,600,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-04-22)

* 소유권이전 (2020-04-29)

* 근저당 (말소기준권리)

* 주택임차권 (이소희, 2024-02-14 접수, 말소 예정)

* 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합, 2024-01-12 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-03-13

확정일자: 2023-02-24

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. (모든 임차인의 대항력이 없음) [cite: provided data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 관광 및 주거 밀집 지역입니다.

광안리 해수욕장 인근으로 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 기능이 활발합니다.

최근 3년간 오피스텔 및 주거시설 공급이 증가한 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

광안리 해변을 따라 다양한 카페, 맛집, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

부산도시철도 2호선 광안역이 인접해 있어 역세권 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 인근 상업지구 내 다양한 편의시설 이용 가능

* 의료: 종합병원 및 병의원 등 이용 가능 (차량 이동 필요)

* 여가: 광안리 해수욕장, 해변 산책로 등

5.2. 교육시설

* 한바다중학교: 동측 인근 위치

* 인근 초등학교, 고등학교 등 다수 소재

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공동 소유주가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 입찰 시 경쟁 심화 또는 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 정확한 임대차 관계 및 현황은 미상입니다. (다만, 본건에 등재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.)

* 건물 공용부분 개조 가능성: 14층 일부 공용부분이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었으니, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있습니다. (본건 12층과는 직접적 관련은 적으나, 건물 관리 측면에서 참고 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 광안리 해수욕장 및 광안역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연도가 비교적 짧아(2020년 준공) 건물 노후도에 대한 부담이 적으며, 주변 상권 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

다만, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 관련 주의사항 등 경매 특유의 고려사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 광안리 해변과 도시철도역(광안역)을 모두 편리하게 이용할 수 있는 더블 역세권 및 관광 특화 지역입니다.

* 준신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 관광객, 인근 직장인, 실거주 수요 등 다양한 임대 및 매매 수요가 꾸준합니다.

* 낙찰가 메리트 기대: 감정가 1억 8,800만원 대비, 경매 특성 및 공유자 우선매수권 등을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8,800만원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 1억 9,000만원에서 2억 2,000만원 선으로 파악됩니다.

다만, 경매 절차의 특성, 공유자 우선매수 신고 가능성, 기타 경매 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안하여, 보수적으로 접근하여 1억 7,000만원에서 1억 8,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

구체적인 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 면적

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지지분: 7.43223916002662㎡ (약 2.25평)

건물면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

건물지분: 24.457㎡ (약 7.40평)

1.2. 금액

감정평가액: 188,000,000원

1.3. 기타 정보

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 04월 13일

총 층수: 14층 (지하 1층 포함)

본건 층수: 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역입니다.

가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)에 해당합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2020-04-29 접수)

채권 최고액: 3,600,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-04-22)

* 소유권이전 (2020-04-29)

* 근저당 (말소기준권리)

* 주택임차권 (이소희, 2024-02-14 접수, 말소 예정)

* 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합, 2024-01-12 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-03-13

확정일자: 2023-02-24

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. (모든 임차인의 대항력이 없음) [cite: provided data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 관광 및 주거 밀집 지역입니다.

광안리 해수욕장 인근으로 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 기능이 활발합니다.

최근 3년간 오피스텔 및 주거시설 공급이 증가한 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

광안리 해변을 따라 다양한 카페, 맛집, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

부산도시철도 2호선 광안역이 인접해 있어 역세권 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 인근 상업지구 내 다양한 편의시설 이용 가능

* 의료: 종합병원 및 병의원 등 이용 가능 (차량 이동 필요)

* 여가: 광안리 해수욕장, 해변 산책로 등

5.2. 교육시설

* 한바다중학교: 동측 인근 위치

* 인근 초등학교, 고등학교 등 다수 소재

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공동 소유주가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 입찰 시 경쟁 심화 또는 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 정확한 임대차 관계 및 현황은 미상입니다. (다만, 본건에 등재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.)

* 건물 공용부분 개조 가능성: 14층 일부 공용부분이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었으니, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있습니다. (본건 12층과는 직접적 관련은 적으나, 건물 관리 측면에서 참고 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 광안리 해수욕장 및 광안역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연도가 비교적 짧아(2020년 준공) 건물 노후도에 대한 부담이 적으며, 주변 상권 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

다만, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 관련 주의사항 등 경매 특유의 고려사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 광안리 해변과 도시철도역(광안역)을 모두 편리하게 이용할 수 있는 더블 역세권 및 관광 특화 지역입니다.

* 준신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 관광객, 인근 직장인, 실거주 수요 등 다양한 임대 및 매매 수요가 꾸준합니다.

* 낙찰가 메리트 기대: 감정가 1억 8,800만원 대비, 경매 특성 및 공유자 우선매수권 등을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8,800만원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 1억 9,000만원에서 2억 2,000만원 선으로 파악됩니다.

다만, 경매 절차의 특성, 공유자 우선매수 신고 가능성, 기타 경매 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안하여, 보수적으로 접근하여 1억 7,000만원에서 1억 8,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

구체적인 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.