나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [31] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (31)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 12층1201호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 제2층 제201호 외 36개호 (총 37개호)

본건 호수: 12층 1201호

감정가: 189,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 이븐

신축일자: 2020년 4월 13일 사용승인

주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 공동주택(다세대-도시형:원룸형)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

층수: 지하 1층, 지상 14층

본건 위치: 12층 1201호

전용 면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "한바다중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다. 남측으로는 광안리해수욕장이 인접하여 있어 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 준주거지역에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

말소 예정 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 최주완 소유권이전 (2020-04-29)

* 주택임차권 권두희 (을2, 2024-02-21) - 보증금 130,000,000원, 전입 2021-02-10, 확정 2021-01-25. 대항력은 없으며 말소 대상입니다.

* 남부산농업협동조합 임의경매 (갑3, 2024-01-12)

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (감정평가서 요약 요향표 및 집합건물 등기부 요약 기준)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고: 공유자로부터 우선매수 신고가 접수되었습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보물건으로 경매가 진행 중입니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권두희

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-10

* 확정일자: 2021-01-25

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되었으나, 말소기준권리보다 늦게 전입하여 대항력이 없으며, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

광안리 해수욕장 인근의 주상복합 지대로, 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 복합적으로 형성되어 있습니다. 관광객과 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

광안역(2호선)과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 도심 및 타 지역으로의 접근성이 우수합니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.3. 임대 및 투자 잠재력

광안리라는 부산의 대표적인 관광 및 주거 밀집 지역에 위치하여, 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 기대됩니다. 상권 발달로 인한 임대료 상승 가능성과 함께, 광안대교 조망 등 입지적 이점을 가진다면 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광안역 주변의 상업시설, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 광안리 해변가에 위치하여 외식 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교육 및 의료

* 교육: 본건 인근에 한바다중학교가 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 의료: 주요 병원 및 의원들이 인접해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

광안리 해수욕장이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 관광객 증가로 인한 소음, 쓰레기 문제 등이 발생할 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용

* 내부 구조 및 관리 상태: 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 원룸 형태로 개조하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 낙찰 후 해당 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전략 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 권두희 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당되는 경우 1회에 한정된다는 주의사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광지인 광안리 해수욕장 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 감정가는 1억 8,900만원으로 책정되었으며, 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들로 구성되어 있어 낙찰 시 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

하지만, 14층 공용부분의 불법 개조 추정 사항, 공유자 우선매수 신고 등의 변수가 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 부분을 면밀히 검토하고 신중하게 접근한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광안리 해수욕장 초역세권 입지: 관광 및 주거 수요가 풍부하여 임대 수익 확보 용이.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하단의 권리들이 모두 말소될 예정으로 인수 부담 없음.

* 시세 차익 기대: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회.

* 개방감 및 조망: 광안대교 조망 등 입지적 희소성 보유 가능성 (건물 구조 및 호수 배치 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건물의 전용 면적은 24.59㎡(약 7.44평)으로 소형 오피스텔입니다. 현재 시세를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔은 일반적으로 1억 7천만원에서 2억원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가: 189,000,000원

* 현 시세 추정 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고, 건물 내부 상태 및 공용부 불법 개조 여부, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 공유자 우선매수 신고 처리 결과에 따라 입찰가를 조정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.