나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [27] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (27)

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건상세

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 10층 1003호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

건물 지분: 24.837㎡ (약 7.51평)

토지 지분: 7.547717382245621㎡ (약 2.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (비고: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함)

1.3. 건축물정보

건축물명: 이븐

주용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축규모: 지하 1층, 지상 14층

해당 호수: 10층 1003호

전유부 면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

신주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8 (광안동)

사용승인일: 2020년 4월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통편의성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸되는권리

말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(채권최고액 36억 원)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김미희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 10일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이담희

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 7일

* 확정일자: 2021년 5월 17일

* 배당신고일자: 2023년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소되었으며, 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는보증금

상기 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 광안동 지역은 광안리해수욕장을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 업종의 상업시설과 오피스텔, 공동주택이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 활력이 넘치는 상권입니다.

4.2. 시장잠재력

광안리해수욕장 인근이라는 지리적 이점은 관광객뿐만 아니라 지역 주민들의 방문을 유도하며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 부산 도시철도 2호선 광안역을 통한 접근성 역시 지역 내 상권 가치를 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광안리해수욕장을 비롯한 해변 산책로, 대형 마트, 병원, 은행, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 다수의 음식점, 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육환경

인근에 한바다중학교가 위치하고 있으며, 그 외 교육 관련 시설 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공유자우선매수및공동담보

본건은 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 공유자가 해당 물건을 우선적으로 매수할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 또한, 공동담보로 경매가 진행됨에 따라 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물상태및명도

감정평가서 요약에 따르면, 14층 일부 공용 부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관상 확인되었습니다. 이는 불법 건축물 지정 또는 원상복구 명령 등 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 명도 과정에서도 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 공유자 우선매수 신고, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 14층 공용 부분의 무단 개조 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 입지적 장점과 권리상의 안전성을 바탕으로, 리스크 요인을 철저히 확인하고 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 높은 임대 수요와 미래 가치 상승 기대.

* 부산 도시철도 2호선 광안역 역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 모든 권리 소멸로 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 주상복합지대로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리하며, 이는 임대 수익률 증대에 기여.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석및제한사항

제공된 JSON 데이터는 건축물 및 등기 관련 정보만을 포함하고 있어, 유사 오피스텔의 현재 시장 시세, 실거래가, 임대료 수준 등을 파악하기 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 제공된 정보만을 기반으로 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 불가함을 밝힙니다.

9.2. 입찰가전략

본 건의 감정가는 191,000,000원입니다. 권리 관계가 깨끗하고 입지 조건이 우수하나, 공유자 우선매수 신고 및 건물 상태 관련 확인 필요 사항 등 고려해야 할 변수가 존재합니다.

일반적으로 경매 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정합니다. 본 건의 경우, 잠재적 리스크 요인과 공유자 우선매수 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추후 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 조사한 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 참고하여 경쟁 상황을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 반드시 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.