나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [26] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지 지분: 7.43223916002662㎡ (약 2.25평)

건물면적 (전용면적): 24.46㎡ (약 7.40평)

1.3. 건물 개요

건물명: 이븐

사용승인일: 2020년 4월 13일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물

전체 호수: 37개호 (원룸형 12개호, 주거용 오피스텔 25개호)

건폐율: 59.91%

용적률: 459.85%

주차: 옥내 기계식 26대, 옥내 자주식 1대 (총 27대)

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 권리 분석 개요

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 특별한 인수 사항은 없습니다.

총 등기부채권액은 약 3,740,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 8일

확정일자: 2022년 7월 18일

배당신고일자: 2023년 7월 5일

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사다온건설 (2020.04.22)

소유권이전: 최주완 (2020.04.29, 매매)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020.04.29, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 최큰별 (2020.04.29, 140,000,000원, 전입 2022.8.8, 확정 2022.7.18) - 말소

임의경매: 남부산농업협동조합 (2024.01.12, 3,242,927,130원) - 말소

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

5.

4.1. 주상복합 지역 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 복합적으로 자리한 주상지대입니다.

이는 주거 및 상업 수요가 공존하며, 다양한 편의시설 이용이 가능함을 의미합니다.

4.2. 광안리 해수욕장 인접 효과

인접한 광안리해수욕장은 지역의 주요 관광지로서, 연중 유동인구가 많아 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

이는 상업 시설의 활성화 및 임대 수익 증대에 기여할 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 교통 및 편의시설

부산지하철 2호선 광안역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주상복합 지역의 특성상 다양한 소매점, 음식점, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 한바다중학교가 위치하고 있으며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

이는 주변 개발에 일부 제한이 될 수 있으나, 교육 시설 접근성 측면에서는 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 공유자 우선매수신고

본건에는 공유자우선매수신고가 있습니다. 이는 경매 절차에서 공유자가 낙찰가에 우선하여 해당 물건을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

이로 인해 낙찰이 무효로 처리될 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 일부 불법 개조 가능성

현장 조사 결과, 14층 통신실 및 관리실이 원룸형(1402호)으로 개조되어 사용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 문제로 이어질 수 있으며, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 주의사항

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되었으나, 본 건 임차인 최큰별은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 자리한 오피스텔로, 광안리해수욕장과 역세권(광안역)을 동시에 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

주변 상권이 발달해 있어 생활 편의성이 뛰어나며, 투자 및 실거주 목적으로 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 공유자 우선매수신고와 건물 일부 불법 개조 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 탁월한 입지: 부산의 대표적인 해변인 광안리해수욕장 인근의 뛰어난 주거 및 상업 환경.

* 우수한 교통: 부산지하철 2호선 광안역 도보 이용 가능 및 인근 버스 노선 다양.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 관광자원 접근 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 명확한 권리 분석 가능.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

10.

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

등기부상 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 인근 오피스텔 시세는 24.46㎡(약 7.4평) 기준 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 이상으로 거래되고 있으며, '이븐' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보는 제한적이나 유사 단지들의 시세를 고려할 때 감정가 수준은 시세 하단에 해당할 가능성이 있습니다.

특히, 광안역 역세권에 위치한 오피스텔의 경우 3.3㎡당 800만 원 이상으로 형성되어 있으며, 본건 감정가는 3.3㎡당 약 740만 원 수준으로 분석됩니다.

따라서, 본 건은 권리상 인수 사항이 없고 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 공유자 우선매수신고 및 건물 일부 불법 개조 가능성 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로, 1억 8천 8백만 원에서 1억 9천 8백만 원 사이의 입찰가를 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.