나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [20] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지, 이븐 오피스텔 8층 802호에 소재하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 '이븐'이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제8층 제802호입니다. 해당 건물은 2020년 4월 13일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 7.43㎡ (약 2.25평)이며, 건물면적은 24.46㎡ (약 7.40평)입니다. 이는 전용면적 기준입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공유자 우선매수 신고가 있습니다. 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '한바다중학교' 동측 인근 주상복합지대에 속합니다. 주변에는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재되어 있습니다. 남측 인근에 광안리 해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청하였습니다. 등기부상 일반적인 금융권 담보물권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 김노은 씨가 보증금 1억 3천만원, 차임 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 9월 29일이며, 배당신고일자는 2024년 1월 30일입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

임차인 김노은 씨는 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 정보는 없으나, 통상적으로 임의경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

3.4. 권리 분석 종합

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 후 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

광안동은 해수욕장을 중심으로 상업시설과 주거시설이 발달한 지역입니다. 본 물건은 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중인 복합 상권에 위치합니다.

4.2. 상권 현황

인근에 광안리 해수욕장이 있어 관광객 및 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 이에 따른 상업시설 이용률이 높을 것으로 보입니다. 오피스텔로서 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광안리 해수욕장 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 등을 이용하기 편리합니다. 홈플러스 익스프레스 광안점이 약 400m 거리에 있습니다.

5.2. 학교 정보

주변에 한바다중학교(약 559m), 부산수영중학교(약 533m), 수영초등학교(약 541m) 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 부산광역시 수영구청의 사회복지시설 현황 정보 등을 종합적으로 볼 때, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5.4. 건물 내 설비

급배수 및 위생 설비, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차 타워, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

14층 부분의 공용 공간(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관상 조사되었습니다. 이는 추후 건물 이용 및 관리에 있어 문제가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 현재 임차인인 김노은 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 리스크

공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰자가 결정된 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 또한, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

광안리 해수욕장 인근이라는 뛰어난 입지와 부산도시철도 2호선 광안역 역세권이라는 점은 큰 장점입니다. 바다 조망이 가능한 입지로서 미래 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 상품성

오피스텔로서 1인 가구 또는 소형 사업장으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 비교적 소형 면적(24.46㎡)으로 접근성이 용이합니다.

7.3. 기타

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 유리한 조건입니다.

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

8.1. 시세 현황

'이븐' 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세를 분석한 결과, 본 물건의 감정가 1억 8,800만원은 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

인근 '수영역 삼정그린코아더시티'의 경우 14평형이 약 1억 1,500만원 선에 실거래된 사례가 있습니다. 또한, '부산광안대우아이빌' 오피스텔은 49C㎡(약 14.8평)가 1억 7,000만원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다. '이븐' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 데이터는 제한적이나, 2020년 4월 시점으로 1.33억원의 매매가가 있었으며, 전세는 1.3억원 수준으로 전세가율이 97.74%에 달했습니다. 최근 전세 매물이 1억 1,500만원 수준으로 확인되는 점을 고려할 때, 월세 전환 시 수익률 측면에서 접근이 가능합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

현재 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 실제 매수인의 부담은 감정가 및 시세와 비교하여 결정됩니다. 본건의 감정가는 1억 8,800만원이며, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세를 고려할 때, 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 선에서 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 단, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점과 14층의 불법 개조 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8.3. 낙찰가 전망

광안리 해수욕장 인근의 입지적 가치를 고려할 때, 적정 수준의 입찰가는 1억 6,000만원 내외로 예상됩니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 여부와 법적 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 소재 '이븐' 오피스텔 8층 802호는 광안리 해수욕장 인근이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 준수한 생활 편의시설을 갖춘 매력적인 물건입니다. 임차인의 대항력 부재로 보증금 인수 부담이 없다는 점 또한 투자 가치를 높입니다. 그러나 14층 공용 부분의 불법 개조 문제, 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항은 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰한다면 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.