나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [25] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (25)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 10층1001호

용도: 오피스텔

감정가: 189,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대로, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 광안역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제10층 제1001호입니다. 외벽은 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 유리창 구조입니다. 건물은 총 37개호로 구성되어 있으며, 기호(1-12)는 공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로, 기호(13-37)는 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중입니다. 본건인 1001호는 주거용 오피스텔에 해당합니다. 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용상태 및 도로

본건은 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임의경매 개시결정(2023타경111594) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

본건에는 임차인으로 김종현 씨와 김혜인 씨가 등재되어 있습니다.

- 김종현: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-26, 확정일자 2022-01-04. 등기부등본 상 주택임차권(140,000,000원)은 말소 처리되어 있어 대항력이 없습니다.

- 김혜인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-13. 대항력이 없습니다.

두 임차인 모두 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 광안역을 중심으로 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 배후수요가 풍부합니다. 특히 관광객 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

광안리해수욕장이 인접해 있어 해변 상권의 다양한 편의시설, 레스토랑, 카페 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 광안역 및 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 필수 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 본건은 공유자우선매수 신고가 있어, 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 일부 개조 의혹: 감정평가서 요약에 따르면, 14층 부분의 공용 공간(통신실, 관리실)이 원룸 형태로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사가 되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 재확인이 필요하며, 추후 원상복구 명령 등 행정적 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 청소년 유해시설 인접 가능성: 공식적인 유해시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광안리 해수욕장 인근 지역은 유흥업소 및 다중이용시설이 밀집해 있어, 일부 지역에서는 청소년 유해환경에 대한 관리가 필요한 것으로 보입니다. (참고: 부산 수영구 광안2동 청소년지도협의회에서 청소년 유해환경 개선 캠페인을 실시한 바 있으며, 이는 해당 지역의 유해 환경에 대한 사회적 관심이 있음을 시사합니다.)

1.10. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 광안리 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 비교적 신축인 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 점도 긍정적입니다. 다만, 공유자우선매수 신고 및 공용부 무단 개조 가능성에 대한 확인이 필요하며, 이 부분이 낙찰 후 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 입찰가를 산정해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표 관광지인 광안리해수욕장 인근으로, 뛰어난 주거 및 투자 가치를 지닙니다.

* 우수한 교통망: 부산지하철 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 편리한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 탄탄한 배후수요: 관광객 및 지역 내 직장인, 소규모 사업자 등 다양한 임대 수요가 예상됩니다.

1.12. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 광안동 일대의 유사 면적 오피스텔은 2억 5천만원에서 4억 3천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다. 특히, 2024년 3월 기준으로 광안동의 '광안예서더불어' 오피스텔 32평형이 2억 5천만원에 실거래가 기록이 있습니다. 또한, 2023년 8월 준공된 '청일디오브오션뷰' 오피스텔(전용 29.93㎡)이 2억 7900만원에 급매물로 나온 사례도 있습니다.

건축물 정보상 전용면적은 24.59㎡ (약 7.44평)이며, 평당 약 2,540만원 수준의 감정가입니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 본건의 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점과 입지적 장점을 감안하면, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

리스크 요인(공유자우선매수, 공용부 개조 가능성)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 본건의 개별적인 현장 조사 및 법률 전문가의 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.