나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [23] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 9층902호

건물명: 이븐 (Evun)

용도: 오피스텔

건축일자: 2020년 4월 13일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

감정가: 188,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 부지로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3,600,000,000원)입니다.

주요권리사항:

* 소유권보존: 주식회사다온건설 (2020-04-22)

* 소유권이전: 최주완 (2020-04-29)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020-04-29, 3,600,000,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 김기찬 (2024-02-28 접수, 125,000,000원, 2022-04-20 전입/확정, 2024-02-13 배당신고, 말소됨)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-01-12 접수, 3,242,927,130원, 말소됨)

전체 등기부채권 총액은 약 6,842,927,130원으로 추정됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김기찬

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 별도의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 부산 광안리해수욕장 인근에 위치하여 해변 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 다양한 카페, 맛집, 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 오피스텔 및 공동주택, 상점 등이 혼재된 주상복합 지역으로 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

부산광역시 수영구 광안동 일대 유사 면적(약 24.46㎡) 오피스텔의 경우, 매매가는 약 1억 7천만 원에서 2억 2천만 원 선으로 형성되어 있습니다. 전세 물건은 약 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원 선으로 파악됩니다. 월세는 보증금 1,000만 원에 월 70만 원 내외로 거래되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산도시철도 2호선 광안역과 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 광안리해수욕장이 가까워 여가 활동 및 문화생활을 즐기기 용이하며, 인근에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

"한바다중학교"가 동측 인근에 위치하고 있으며, 학교보건법에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 신고

본 물건은 공유자 우선매수 신고가 접수된 상태로, 다른 공유자가 낙찰가와 동일한 조건으로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보로 진행된 경매 건으로, 본건 외 다른 담보물에 대한 추가적인 권리관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 일부 개조 의혹

외관 조사 결과, 14층 일부 공용 부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 추정됩니다. 실제 내부 구조 및 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 오피스텔은 광안리해수욕장과 광안역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 기본적인 건축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 과정에서 변수가 발생할 수 있으며, 14층 일부 개조 의혹에 대한 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 광안리 해변과 역세권이라는 뛰어난 입지적 가치.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

* 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 188,000,000원은 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건은 공유자 우선매수 신고가 있고, 건물 일부 개조 의심 부분 등 확인이 필요한 사항이 있으므로, 이러한 부분을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 경매 특수성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시장 상황을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 기타 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.