나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [11] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 5층502호

건물명: 이븐

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도 업무시설, 내부 이용 현황 다세대/도시형 원룸, 주거용 오피스텔)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

토지지분: 5.3347899764593905㎡ (약 1.61평)

건물면적: 17.55㎡ (약 5.31평)

건물지분: 17.555㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (추정)

건축연도: 2019년 (사용승인 2020년)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

1.1. 1.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 2.주변환경

다양한 상업시설과 업무시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

광안리해수욕장이 가까워 레저 및 휴식 활동에 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 29일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

본 경매물건의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담(채권, 임차보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 전경영

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 23일

확정일자: 2021년 9월 3일

배당신고일자: 2024년 4월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 것으로 예상되므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 광안리 인근으로, 상권이 발달해 있습니다.

오피스텔과 다세대주택이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요와 함께 유동인구 및 관광객 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 광안역 주변의 상업시설, 각종 병원, 마트, 음식점 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

문화/여가: 광안리해수욕장, 민락수변공원 등 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 인접해 있습니다.

교육시설: 한바다중학교가 인근에 있으며, 수영구 내의 다양한 학교로 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 본 건에 대해 공유자우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 명의 이전 절차 및 명도 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

건물 공용부분 개조 추정: 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 원룸형으로 개조하여 사용 중인 것으로 추정됩니다. 불법 건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성 등은 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 주거/업무시설로, 교통 편의성과 광안리 해변 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 비교적 깨끗하고 인수되는 부담이 없어 투자 매력이 있습니다.

다만, 공유자우선매수 신고와 건물 내 잠재적인 위법 건축물 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

역세권 프리미엄: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 입지입니다.

관광지 인접: 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장이 인접하여 주거 선호도가 높습니다.

소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 173,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 약 1억 4천만원 ~ 2억 4천만원 수준으로 파악됩니다. (전용면적 14.03㎡ ~ 31.495㎡ 기준)

본 건의 전용면적(추정치: 17.55㎡, 약 5.31평)과 건축 연도(2019년식)를 고려할 때, 평당 시세는 약 2,500만원 ~ 3,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 평당 약 3,258만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

공유자우선매수, 공용부분 개조 의혹 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서, 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

1.9. 주변 시설 정보

본건 주변 지역은 주거시설과 상업시설이 발달한 번화가로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 광안리해수욕장, 상업지구, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.