나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [24] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원 동부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2023타경111594 (24)입니다. 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 부산광역시 수영구 광안동 157-33에 위치한 '이븐' 오피스텔 9층 903호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 14층 규모로, 외벽은 흑벽돌 쌓기 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 유리창 구조입니다. 건물은 총 37개 호실로 구성되어 있으며, 이 중 12개 호실은 공동주택(다세대-도시형 원룸)으로, 25개 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 본 건은 9층에 위치한 오피스텔입니다.

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

* 토지 지분: 7.547717382245621㎡

* 건물 면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

* 건물 지분: 24.837㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가는 191,000,000원 (19,100만원)입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대로, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 제반 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 3,600,000,000원)보다 후순위인 주택임차권(차상민, 130,000,000원), 임의경매(남부산농업협동조합, 3,242,927,130원), 가압류(박인혜, 130,000,000원)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 3,860,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 차

* 보증금: 130,000,000원 (13,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-05

* 확정일자: 2020-12-23

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 일대는 광안리해수욕장을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 젊은층을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화도가 높은 지역으로 평가됩니다. 인근에 한바다중학교가 있어 배후수요도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 광안리해수욕장이 인접하여 해변을 이용한 여가 및 문화생활이 용이합니다. 또한, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 약 38억 6천만원으로 상당히 높아, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 공용부분 개조: 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 광안동 인근에서 건설폐기물 재활용 사업장 바로 옆에 도시농업공원 조성을 추진하는 등 환경 관련 이슈가 일부 제기된 사례가 있습니다. 본 물건 주변의 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 입지적 가치가 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고, 공용부분 개조 가능성 등 경매 진행 시 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 원만함 여부는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광안리해수욕장 인근의 우수한 입지로 관광 수요 및 임대 수요가 꾸준합니다.

* 교통 편리성: 광안역 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 낮은 토지/건물 면적 대비 활용도: 소형 면적이지만 오피스텔로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 상권: 배후 주거 및 풍부한 유동인구를 기반으로 한 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 부동산 검색 결과에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 광안동 지역 오피스텔 매매가는 대략 1억 3천만원에서 2억 7천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 감정가 1억 9천 1백만원은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 현재 임차인의 보증금 1억 3천만원은 인수되지 않으므로, 이를 제외한 매각 가격을 기준으로 시세와의 비교가 필요합니다. '이븐' 오피스텔의 경우, 2020년 4월 소유권 보존 및 이전 등기가 되었고, 2020년 4월 말 근저당권이 설정되었습니다. 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 참고할 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가는 1억 9천 1백만원입니다. 주변 시세 및 유사 면적 오피스텔의 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 낙찰가율을 80~90% 수준으로 가정하여 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 여부, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.