나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [22] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 9층901호

용도: 오피스텔

건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

감정가: 189,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보

1.4. 주의사항

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위 환경 및 전반적인 입지조건은 우수한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 9층 901호입니다. 외벽은 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시 유리창 구조입니다. 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

말소기준권리 외 등기부채권 총액은 3,850,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 하 (전입일자: 2020-07-15, 확정일자: 2020-06-22)가 존재합니다. 보증금은 120,000,000원이며 차임은 없습니다. 배당신고일자는 2024년 1월 26일이나, 대항력은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

임차인 하 는 대항력이 없으므로, 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 광안동은 주상지대가 형성되어 있으며, 다양한 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 점포들이 혼재하고 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이함을 시사합니다.

4.2. 광안리 해수욕장 인접성

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여, 주거 환경 및 레저 활동 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다. 이는 지역 가치 상승에 기여할 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

광안역, 시내버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용도 용이합니다.

5.2. 교육 시설

"한바다중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 이는 자녀가 있는 세대에게 고려될 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있어, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 결과에 따라 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권 제한

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 주의가 필요합니다.

6.4. 14층 공용부분 개조 사용 추정

외관 조사 결과, 14층 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형(1402호)으로 개조되어 사용 중인 것으로 추정됩니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여, 향후 임대차 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 중심부에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 광안리해수욕장 인접성, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등 장점이 많습니다. 권리분석 상 매수인이 인수할 권리는 없으나, 공유자우선매수 신고와 14층 공용부분 개조 추정 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 대표적인 주거 및 관광 중심지인 수영구 광안동에 위치.

* 광안역 역세권 및 광안리해수욕장 인접으로 뛰어난 생활 환경 및 미래 가치.

* 오피스텔로서 비교적 소액 투자 가능성이 있으며, 임대 수요 기대.

* 전반적인 시세 대비 감정가가 적절하게 책정되었을 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 189,000,000원입니다. 유사 물건의 경매 정보에서 다른 호실이 감정가 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선으로 책정된 사례가 있습니다. 과거 실거래가 및 전세가율 등을 고려할 때, 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 및 14층 공용부분 개조 사용 추정 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다. 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가 수준에서 경쟁에 따라 소폭 상승하거나, 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.