나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [16] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층701호 (도로명 주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8)

건물명: 이븐

용도: 업무시설 (집합건축물대장 상) / 오피스텔

감정가: 189,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.472960427861742㎡ (약 2.26평)

건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

건물지분: 24.591㎡ (약 7.44평)

건축물 연면적: 1261.943㎡ (약 381.73평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (사건정보 상 명시된 채권자)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.4. 건축물 기본 정보

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축 규모: 지하 1층, 지상 14층

사용승인일: 2020년 04월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있으며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2020년 04월 29일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1). 이보다 선순위 권리는 없고, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 3,860,000,000원 (근저당 36억원 + 임의경매 채권액 약 32.4억원 + 가압류 1.3억원 + 주택임차권 1.3억원 - 중복 기재 가능성 있음. 최종 확정은 법원 문건 참조 필요.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정주연

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 08일

* 확정일자: 2022년 06월 22일

* 배당신고일자: 2024년 02월 02일

* 대항력: 없음. (전입일자가 말소기준권리보다 늦으며, 주택임차권 등기 후에도 말소 예정이기 때문입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (정주연 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 주식회사다온건설의 소유권보존등기 (갑1)

* 최주완의 소유권이전등기 (갑2)

* 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정 등기 (갑3)

* 박인혜의 가압류 등기 (갑4)

* 정주연의 주택임차권 등기 (을4)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

본 건물은 총 37개 호실로 구성되어 있으며, 이 중 12개 호실은 공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로, 25개 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

광안리해수욕장 인근의 주상복합지대로, 다양한 상업시설 및 주거시설이 공존하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 관광객과 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광안리해수욕장을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설을 접하기 용이합니다.

5.2. 교통

부산도시철도 2호선 광안역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

5.3. 건물 내 설비

급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 교육환경

"한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수신고

공유자가 존재하는 물건으로, 공유자우선매수신고가 있을 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권은 1회에 한해 행사 가능합니다. 이는 특수한 상황 발생 시 매수인의 권리 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 공용부분 무단 개조 가능성

14층 일부 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 이는 추후 건물 관리 또는 법적 문제 발생 소지가 있으므로, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

6.4. 건축법상 높이 제한

본 건물 부지는 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)에 해당합니다.

6.5. 주변 시설

광안동 및 광남로 일대는 주거, 상업, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일반적으로 혐오시설은 확인되지 않으나, 민락동 인근의 일부 해안가 개발 관련 이슈 등은 존재할 수 있습니다. (별도 검색 결과, 인근에 사회복지시설 등은 있으나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 및 지하철역(광안역)과 인접하여 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 채권 및 가압류 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공유자우선매수신고 가능성 및 공용부분 무단 개조 의혹은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광안리해수욕장 초인접, 부산지하철 2호선 광안역 역세권으로 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 다양한 활용: 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 혼합 구성되어 있어 투자 목적에 따라 다양하게 활용 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되므로, 명확한 권리 분석 하에 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 189,000,000원. 인수할 보증금이 없어 0원으로 산정됩니다.

광안리 역세권 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 가능성, 공용 부분 개조 의혹 등은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시세를 면밀히 분석한 후, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 추가 정보 수집 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.