나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [14] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 6층602호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 188,000,000원

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

건물명: 이븐 (E-Ven)

총 층수: 14층

해당 층수: 6층

해당 호수: 602호

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 6층602호

주변 환경: "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에는 광안리해수욕장이 소재합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

임차인: 오주흔

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 6일

확정일자: 2023년 1월 4일

배당신고일자: 2024년 1월 31일

대항력: 없음. (전입일자가 말소기준권리 접수일보다 늦어 대항력이 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 3,742,459,922원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 주상지대입니다.

광안리해수욕장과 인접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

주변에 한바다중학교 및 다양한 편의시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

부산도시철도 2호선 광안역을 통한 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 해당 사항을 인지해야 합니다.

건축물대장상 '이븐' 건물 14층 부분에 공용시설(통신실, 관리실)을 원룸으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 오주흔 씨는 보증금 110,000,000원이 있으나 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 배당 절차를 끝까지 확인해야 합니다.

"매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함"이라는 주의사항이 있으므로, 관련 규정을 숙지하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 오피스텔은 광안리 해변 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 공용 부분의 불법 개조 가능성과 토지 이용계획상 제한사항 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

광안리 해수욕장 인근의 우수한 입지 조건으로 관광객 및 실거주자 수요 확보가 용이합니다.

부산지하철 2호선 광안역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 188,000,000원입니다.

시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악되었습니다. 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 구체적인 내부 상태 및 관리 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.