나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [17] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층702호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정 및 면적 정보

감정가: 188,000,000원

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 7.43223916002662㎡

건물지분: 24.457㎡

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 중 7층 702호입니다. 총 37개 호실(공동주택 12개호, 주거용 오피스텔 25개호)로 구성되어 있습니다. 내부 설비로는 급·배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 유리창으로 되어 있습니다.

본 건은 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(현칭:1402호)으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되었으니, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태 등을 재확인하시기 바랍니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인접 도로 상황은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m 포장도로와 접해 있습니다.

주변에 한바다중학교, 광안리해수욕장이 위치하고 있으며, 다수의 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2020.04.22) 후 소유권이전(2020.04.29)되었습니다. 이후 근저당권(2020.04.29, 농업협동조합자산관리회사, 36억원)이 말소기준권리가 되었으며, 전세권(2022.09.16, 손지훈, 1.3억원) 설정 후 해당 전세권은 말소되었습니다. 최종적으로 채권자인 남부산농업협동조합에 의해 임의경매(2024.01.12, 32.4억원)가 개시되었습니다. 전체 등기부 채권 총액은 37.3억원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 손지훈은 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로, 2022년 8월 29일 전입(사업자)하였으며, 2022년 9월 5일 확정일자를 받았습니다. 2024년 2월 21일 배당신고를 하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

조사된 권리 분석 결과, 본 물건에 대해 매수인이 인수해야 할 별도의 부담(선순위 권리 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리 분석 종합

말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 전세권과 임의경매 개시결정은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 손지훈은 대항력이 없으므로 보증금 회수는 배당을 통해 이루어지며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 광안동은 광안리해수욕장 인근으로 유동인구가 풍부하며, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 오피스텔 및 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 상점, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상가 및 점포 현황

주변에 각종 점포가 다수 분포하고 있으며, 오피스텔의 특성상 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 용이합니다. 광안역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 한바다중학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근에 초등학교 및 고등학교가 다수 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 광안리해수욕장이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 주변에 각종 상점, 마트, 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 부산도시철도 2호선 광안역을 통해 부산 시내로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 의료 시설

* 주변에 병원 및 의원급 의료 시설이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 관련 리스크

* 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 개조하여 사용 중인 부분이 외관상 확인되었으므로, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 이용 및 유지보수에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 관련 리스크

* 제공된 정보상 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보이나, 경매 절차 진행 중 변동사항이 발생할 수 있으므로 최종 입찰 전 권리 관계를 다시 한번 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사에 제한(1회 한정)이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 상권 중 하나인 광안동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 광안리해수욕장 인근에 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 건물 일부 개조 사항 및 전세사기 피해자 관련 주의사항 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 대표 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 생활 편의성과 함께 관광지로서의 가치를 지닙니다.

* 우수한 교통 환경: 부산지하철 2호선 광안역 도보 이용 가능, 차량 접근성 양호.

* 활발한 상권: 주변 상업시설 및 점포가 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 잠재적 시세 상승: 광안리 지역의 지속적인 개발 및 관광객 증가로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(전용 24.46㎡)의 광안동 지역 오피스텔 실거래가는 대략 1억 3천만원에서 2억 7천만원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히, '이븐' 오피스텔의 경우, 2020년 4월 매매가는 1.33억, 2022년 11월 전세가는 1.3억으로 조사된 바 있습니다. 이는 본건의 감정가 1억 8,800만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 인근의 다른 오피스텔 시세 또한 2억원 초중반대에 분포하는 경향을 보입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

감정가 1억 8,800만원은 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 공유자 우선매수 신고가 있으며, 건물 일부 개조 상태 등 추가 확인이 필요한 부분들이 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 인수 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 감안하면, 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.