나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [10] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 5층501호

1.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 5층 501호이며, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

1.3. 면적

* 토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

* 토지 지분: 5.374295684060627㎡ (약 1.63평)

* 건물면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

* 건물 지분: 17.685㎡ (약 5.35평)

1.4. 감정가

174,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (10)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대임. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권) 농업협동조합자산관리회사 (접수일자: 2020-04-29)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 등기사항전부증명서 상의 모든 권리는 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위이므로 낙찰로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 여 (여수빈)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-07

* 확정일자: 2022-08-05

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)으로 등기되었으나 말소 예정임. 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 파악됨.

* 2026년 4월 6일 거래: 31.495㎡ (약 9.53평) - 240,000,000원 (약 7,618,000원/㎡)

* 2026년 4월 4일 거래: 14.03㎡ (약 4.24평) - 150,000,000원 (약 10,691,000원/㎡)

* 2026년 4월 1일 거래: 18.885㎡ (약 5.71평) - 145,000,000원 (약 7,678,000원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적은 17.68㎡ (약 5.35평)으로, 최근 거래된 유사 면적 물건(18.885㎡)의 단가(약 7,678,000원/㎡)를 기준으로 시세를 추정해볼 수 있음. 또한, 14.03㎡ 물건의 단가(약 10,691,000원/㎡)는 이례적으로 높게 형성되어 있어 참고가 제한적임. 인근 광안리 해수욕장 상권은 최근 10년간 3배 성장세를 보이며 MZ세대와 관광객을 중심으로 활성화되고 있음. 감정가는 174,000,000원임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 광안리해수욕장, 민락수변공원 등이 있어 해변 및 공원 이용이 용이하며, 다양한 상점과 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋음.

5.2. 교육시설

본건 인근에 "한바다중학교"가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 건을 낙찰받지 못할 수 있음.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한정됨.

* 공동담보로 인한 복수의 채권 및 권리관계가 존재할 수 있으나, 등기부상 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

6.2. 건물 내부 문제 가능성

* 14층 일부 공용부분(통신실 및 관리실)을 원룸형(1402호)으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사됨. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요하며, 불법 증축/개조 등 하자 발생 시 원상복구 의무가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치하여 광안리 해수욕장 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호한 상태로 추정되나, 공유자우선매수신고 가능성 및 14층 일부 공용부분의 개조 사용 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인한 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 협조가 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 관광지인 광안리 해수욕장 인접 지역으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부함.

* 상대적으로 신축 건물에 속하여 건물 노후도에 대한 부담이 적음.

* 광안리 상권은 최근 10년간 높은 성장세를 보이며 지속적인 발전 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원임. 주변 유사 물건 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 약 148,000,000원 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있음. 다만, 현장 조사 및 권리관계, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.