나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [19] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 8층801호

용도: 오피스텔

건물명: 이븐

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내

해당 층: 8층

건물 사용승인일: 2020년 04월 13일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 189,000,000원

토지 면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지 지분: 7.472960427861742㎡ (약 2.26평)

건물 면적: 24.59㎡ (약 7.44평) - 전용면적

건물 지분: 24.591㎡ (약 7.44평)

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (19)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 남부산농업협동조합 (등기부상 임의경매 신청자)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 준주거지역

가로구역별 최고높이 제한지역 (59m 이하)

상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

인접 도로: 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m 포장도로와 접함

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 주식회사다온건설 -> 최주완

말소기준권리: 2020년 04월 29일 접수 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (3,600,000,000원)

말소예정 권리: 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4)

등기부채권 총액: 3,870,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 이

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 25일

확정일자: 2022년 08월 10일

배당신고일자: 2024년 01월 26일

대항력: 없음

주택임차권 등기(을2)는 말소 예정입니다.

비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 140,000,000원에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 혼합 용도

본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼합된 주상복합지대입니다.

다양한 소매점 및 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 광안리 해수욕장 인접성

광안리해수욕장이 인접해 있어 관광객 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

이로 인한 상업시설 이용 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

편의시설: 인근에 각종 점포 및 상업시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다.

학교: 한바다중학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다. (상대/절대보호구역)

교통: 부산지하철 2호선 광안역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조 및 이용 상태 관련

14층 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 파악됩니다.

내부 구조 및 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이하정씨는 대항력이 없습니다.

배당신고를 하였으며, 배당표에 따라 배당받을 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한정된다는 주의사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 주상복합 지역에 위치한 오피스텔입니다.

광안리해수욕장 인근의 입지적 장점을 가지며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 14층 공용부 개조 등 내부 이용 상태에 대한 현장 확인 및 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

바닷가 인근의 좋은 입지: 광안리해수욕장 인접으로 인한 관광 및 임대 수요 기대.

교통 편리성: 부산지하철 2호선 광안역 및 버스 노선 이용 용이.

권리관계 명확: 모든 권리가 소멸 예정이며 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능.

다양한 편의시설: 주변 상업시설 및 생활 인프라 우수.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 189,000,000원입니다.

건물 전용면적은 약 7.44평(24.59㎡)입니다.

본 건의 감정가는 주변 유사 물건의 시세와 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 189,000,000원

적정 입찰가는 감정가를 기준으로 낙찰률 90~110% 범위에서 고려할 수 있습니다.

현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 목표가를 설정하는 것이 중요합니다.

권리분석상 인수되는 금액은 없으므로, 감정가 수준인 189,000,000원 내외에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.