나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [15] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (15)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33, 이븐 6층 603호

건물명: 이븐

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.547717382245621㎡ (약 2.28평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평) - 전용면적 기준

감정가: 191,000,000원

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일: 2020년 4월 13일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대임. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 6층 603호임. 외벽은 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 유리창 구조임.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 부지로 이용 중임.

* 도로 접근성: 본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1, 2020.04.29 접수)

* 기타 권리:

* 주식회사다온건설 소유권보존 (갑1, 2020.04.22 접수)

* 최주완 소유권이전 (갑2, 2020.04.29 접수, 매매)

* 정민준 주택임차권 (을2, 2024.08.01 접수, 120,000,000원, 전입 2020.07.31, 확정 2020.07.13)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (갑3, 2023.10.10 접수)

* 박인혜 가압류 (갑5, 2024.03.08 접수)

* 남부산농업협동조합 임의경매 (갑4, 2024.01.12 접수)

* 총 등기부채권액: 3,882,459,922원

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* * 정민준

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.07.31

* 확정일자: 2020.07.13

* 배당신고일자: 2024.01.26

* 대항력: 없음. (본 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없음.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 주상복합지역으로, 주변에 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있음.

* 배후 수요: 광안리해수욕장 인근으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 주거용 건물 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 식당, 카페, 편의점 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 광안리 해변 인근의 풍부한 상업 및 문화 시설을 쉽게 이용할 수 있음.

* 교육시설: 한바다중학교, 동아중학교, 수영초등학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

* 의료시설: 종합병원 및 다양한 병의원 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 공유자우선매수 신고 사실이 있어, 낙찰 이후 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 가능성이 존재함.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 다른 담보물건의 처리 상황에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회에 한정된다는 주의사항이 있으므로, 해당되는 경우 권리행사에 유의해야 함.

* 건물 일부 개조: 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 원룸으로 개조하여 사용 중인 것으로 추정되며, 이는 건축법 위반 소지가 있으며 추후 원상복구 명령 등 행정상의 문제가 발생할 수 있음. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임.

* 주변 환경 확인: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 유무 등 부정적인 시설에 대한 조사 결과는 본 보고서에 포함되지 않았습니다. 해당 조사를 통해 주변 환경을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 광안리 인근의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없어 권리 분석상 깨끗한 물건으로 판단됨. 다만, 공유자우선매수, 공동담보, 건물 일부 개조 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 리스크 요소를 내포하고 있음. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광안리 해변과 지하철역 인접으로 높은 주거 만족도 및 임대 수익 기대 가능.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자 및 투자자에게 적합한 실용적인 면적.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 외부 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 현재 시세를 반영한 객관적인 시세 분석이 제한적입니다.

* 감정가: 191,000,000원

* 건물면적(전용): 24.84㎡ (약 7.51평)

일반적으로 광안동 지역의 소형 오피스텔 시세는 평당 1,000만원에서 1,500만원 이상까지 형성될 수 있으며, 본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)이고 역세권 및 해변 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 따라서 감정가와 유사하거나 그 이상에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 공유자우선매수, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 실제 경쟁 구도나 낙찰 가격에 변동이 있을 수 있습니다. 또한, 14층 부분의 무단 개조 가능성은 향후 명도 및 행정 처리에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 이러한 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 개략적인 예상 입찰가는 다음과 같이 추정합니다.

- 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

본 예상가는 잠재적 리스크 및 향후 시장 상황 변화를 충분히 반영하지 못할 수 있으므로, 반드시 실사 및 최신 시세 조사를 바탕으로 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.