나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [18] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (18)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 7층703호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 191,000,000원

* 토지 면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

* 건물 면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 이븐 (E-Venue)

* 층수: 지상 7층 (총 14층)

* 사용 승인일: 2020년 04월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동 주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다.

* 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 쾌적한 환경을 조성합니다.

* 인접 도로 상황은 북서측 및 남서측으로 약 6-7m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 03일

* 확정일자: 2020년 05월 12일

* 배당신고일자: 2024년 03월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 자료상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

4. 상권분석

* 소재지는 부산광역시 수영구 광안동으로, 활발한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 본건이 위치한 건물은 오피스텔과 공동주택(원룸형)으로 구성되어 있으며, 업무시설 및 주거 용도로 활용 가능합니다.

* 광안리해수욕장이 인접해 있어 관광객 유입 및 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 다양한 점포와 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으며, 주상복합 및 관광 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 광안리해수욕장, 다양한 상가 및 점포 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주상복합지대로서 주거 및 업무 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

* 교육환경: "한바다중학교"가 인근에 위치하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수 신고: 본건에 대해 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다. 경매 시 공유자가 낙찰가에 우선하여 매수할 권리가 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사 기회가 1회로 제한되므로 주의가 필요합니다.

* 건물 불법 개조 가능성: 14층 공용부(통신실, 관리실)가 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관상 확인되었습니다. 내부 구조 및 관리 상태, 원상복구 의무 발생 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 가로구역별 최고 높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이하여 주거 및 임대 수익용으로 잠재력이 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고와 건물 내 불법 개조 가능성 등은 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 소지가 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 광안리해수욕장 및 광안역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 주상복합지대로서의 높은 생활 편의성과 관광 수요 기반 배후 인구.

* 오피스텔 및 소형 주거 공간으로서의 임대 수익 기대 가능성.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (임차인 보증금 없음).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

* 제공된 정보 내에서는 현재 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 오피스텔의 임대 현황 및 수익률, 시장 동향 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 입찰을 고려하시는 분께서는 반드시 현장 방문 및 권리 분석, 시세 조사를 충분히 진행하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.