나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [12] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 5층503호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

2.2. 면적 정보

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.416840292246576㎡ (약 1.64평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.825㎡ (약 5.39평)

2.3. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물명: 이븐

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 5층 503호

건축 허가일: 2019-05-03

사용승인일: 2020-04-13

건축물대장상 주용도: 업무시설

이용상태: 공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용 중

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.1. 3. 도로 상태

본 건은 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하)

상대보호구역, 절대보호구역

1.2. 권리분석

2.2. 1. 권리 현황

경매 신청 채권자는 남부산농업협동조합이며, 임의경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 2020-04-29 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금 3,600,000,000원)입니다.

본 건과 관련된 모든 등기부상의 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리 이하에 존재하므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-29

* 확정일자: 2020-07-13

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 말소 예정입니다.

2.2. 3. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

2.3. 1. 주변 상권

본 건은 부산의 주요 상권 중 하나인 광안리 해수욕장 인근의 주상복합지역에 위치하고 있습니다.

다양한 공동주택, 오피스텔, 상업시설이 혼재하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

2.3. 2. 최근 매매 사례 분석

입력된 최근 매매 정보(2026년 4월 기준)는 다음과 같습니다.

* 건명: 제이제이, 면적: 31.495㎡ (약 9.53평), 거래가: 24,000만원 (약 2,518만원/평), 층수: 2층 (2019년 준공)

* 건명: 화인빌, 면적: 14.03㎡ (약 4.24평), 거래가: 15,000만원 (약 3,538만원/평), 층수: 3층 (2017년 준공)

* 건명: 모르하우스2, 면적: 18.885㎡ (약 5.71평), 거래가: 14,500만원 (약 2,539만원/평), 층수: 2층 (2017년 준공)

2.3. 3. 시세 분석

본건의 면적은 17.82㎡(약 5.39평)입니다.

주변 유사 면적(약 5.71평)의 최근 매매 사례가는 14,500만원(약 2,539만원/평) 수준입니다.

본 건의 감정가 175,000,000원 (약 3,247만원/평)은 주변 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 건물 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 2. 주변 편의시설 및 환경

* 교육시설: 한바다중학교가 동측 인근에 위치하며, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 문화/여가: 광안리해수욕장과 인접하여 뛰어난 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 각종 점포 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 3. 기타 참고사항

* 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

* 본 건 14층 일부(통신실 및 관리실)가 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 조사되었으니, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 현장 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건의 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

2.5. 2. 전세사기 피해자 관련 주의사항

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

2.5. 3. 건물 내부 하자 및 관리 상태

14층 일부가 임의로 개조된 것으로 추정되어, 건물 노후화 정도 및 내부 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

2.5. 4. 주변 환경

주상복합 지역의 특성상 상가 운영에 따른 소음, 냄새 등의 발생 가능성이 상존합니다. (주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 주상복합 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

광안역 역세권이며 광안리 해수욕장 인근이라는 지리적 이점은 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다.

하지만, 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자 관련 제한 사항은 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

또한, 14층 불법 개조 추정 부분은 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 광안역 도보 거리

* 관광지 인접: 광안리 해수욕장 인접으로 풍부한 임대 수요 기대

* 권리관계 안전: 말소기준 권리 이하 모든 권리 소멸

* 편리한 생활 인프라: 상업시설 및 교통망 발달

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 면적은 17.82㎡ (약 5.39평)입니다.

주변 유사 면적의 최근 매매가는 평당 약 2,500만원 ~ 3,500만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 평당 약 3,247만원으로, 시세 최고가 수준에 해당합니다.

공유자 우선매수 신고, 14층 불법 개조 추정 등의 잠재적 리스크와 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 안전한 입찰을 위해서는 감정가 이하, 시세 중간값 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 보수적 예상 입찰가: 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (1억 4천만원 ~ 1억 5천만원)

* 입찰 보증금: 예상 입찰가의 10%

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.