나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [13] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (13)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 6층601호 (신 주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

* 건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대이며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계: 본 경매물건은 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 전입일자: 2020-06-29

* 확정일자: 2020-06-19

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금의 인수 부담이 없습니다. 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본건은 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장 인근에 위치하며, 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상업적 가치가 높습니다.

* 관광객과 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출이 용이한 상권입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 광안리해수욕장 및 인근 상업지역에 위치하여 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 한바다중학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. (다만, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 경매 절차가 취소될 수 있습니다.

* 건물 일부 공용 공간 무단 사용 추정: 14층 공용부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관상 확인됩니다. 이는 추후 건물 관리 및 사용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 59m 이하 제한 지역에 해당하므로, 향후 증축이나 재건축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 부산 수영구 광안동에 위치한 본 오피스텔은 광안리해수욕장과 광안역을 모두 이용할 수 있는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 건물 연면적 대비 소형 면적(약 7.44평)으로 1인 가구 또는 단기 임대에 적합하며, 투자 목적이나 실거주 목적으로도 고려해 볼 만합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 조건으로 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 공유자 우선매수신고 가능성과 건물 일부 무단 사용 추정 부분은 반드시 사전 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 관광지 인접: 광안역 도보 이용, 광안리해수욕장 프리미엄.

* 풍부한 임대 수요: 주변 상권 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 채무 없음.

* 소형 면적: 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 189,000,000원입니다.

* 본 물건과 유사한 면적(약 24.59㎡)의 오피스텔이 부산 광안동 지역에서 대략 1억 6천만원에서 2억 1천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 이러한 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 경쟁률에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다.

* 통상 경매에서는 시세 대비 80~90% 수준을 낙찰가율로 보는 경우가 많으나, 본 건은 감정가가 시장가 범위 내에 있어 감정가 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 189,000,000원 수준에서 입찰을 시작하여, 주변 시세와 경쟁 상황을 고려하여 최대 200,000,000원 내외까지 상향 조정을 고려해 볼 수 있습니다 (인수 보증금은 없으므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다).

* 참고: 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.