나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [3] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동 주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

3.

물건 소재지는 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지이며, 건물명은 "이븐"입니다. 본 건물은 지하 1층, 지상 14층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2019년 5월 3일에 건축허가를 받아 2020년 4월 13일에 사용승인되었습니다. 본건은 이 중 2층 203호에 해당하는 집합건물입니다.

주요 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 건물 내에는 다세대주택(도시형 원룸형 12개호)과 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중이며, 총 37개호로 구성되어 있습니다.

본건의 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 감정가는 172,000,000원입니다.

토지 면적은 5.42㎡ (약 1.64평)이며, 건물 면적은 17.82㎡ (약 5.39평)입니다.

본건에는 공유자우선매수신고 및 공동담보 특이사항이 있으며, 주의사항으로 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 점을 유념해야 합니다.

4.

입지조건

5.

본 물건은 부산 도시철도 2호선 광안역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 원활하며, 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다. 주위 환경으로는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 특히 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

6.

권리분석

7.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본건의 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2020-04-22 소유권보존 (주식회사다온건설)

* 갑2: 2020-04-29 소유권이전 (최주완)

* 을1: 2020-04-29 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2023-10-10 가압류 (서울보증보험주식회사, 32,459,922원) - 말소 예정

* 갑4: 2024-01-12 임의경매 (남부산농업협동조합, 3,242,927,130원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 3,632,459,922원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 갑3(가압류) 및 갑4(임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이상인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-13

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 관련 정보가 미상임으로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

8.

상권분석

9.

본건은 부산 수영구 광안동의 주상복합지역에 위치하여 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 광안역(부산 도시철도 2호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광안리해수욕장이 가까워 관광 및 휴양 수요가 풍부합니다.

최근 매매 거래 사례를 분석해보면 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 6일: 부산 수영구 광안동 129-46, 제이제이, 다세대, 2층, 전용면적 31.495㎡, 매매가 24,000만원.

* 2026년 4월 4일: 부산 수영구 광안동 129-35, 화인빌, 다세대, 3층, 전용면적 14.03㎡, 매매가 15,000만원.

* 2026년 4월 1일: 부산 남구/수영구 광안동 1040-16, 모르하우스2, 다세대, 2층, 전용면적 18.885㎡, 매매가 14,500만원.

본건은 전용면적 17.82㎡ (약 5.39평)입니다.

유사 면적대(14.03㎡ ~ 18.885㎡)의 거래 가격은 14,500만원 ~ 15,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

하지만 본 건물이 2019년식으로 유사 거래 사례(2017년식)보다 신축이며, 광안역 및 광안리해수욕장 인근이라는 입지적 강점을 고려할 때, 실제 시세는 거래 사례보다 높을 수 있습니다.

감정가 17,200만원은 이러한 입지적 장점과 건물 상태를 반영한 것으로 판단됩니다.

10.

생활정보

11.

본건은 부산 도시철도 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 광안리해수욕장이 인접해 있어 풍부한 상업시설과 편의시설을 이용할 수 있으며, 한바다중학교, 부산수영초등학교 등 교육 시설도 근거리에 있습니다.

12.

잠재적 리스크

13.

* 공유자우선매수 신고: 본 물건에 대해 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인 이상인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으나, 추후 관련 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기 어려우므로 주의가 필요합니다.

* 건물 내 불법 개조 가능성: 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 원룸으로 개조하여 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태를 면밀히 재확인해야 합니다.

14.

종합 의견

15.

본 물건은 부산의 핵심 상권인 광안동에 위치하며, 역세권 및 관광지(광안리해수욕장) 인접이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 17.82㎡의 소형 유닛으로 1인 가구 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 공유자우선매수 신고, 임차인 정보의 불확실성, 건물 내 불법 개조 가능성 등의 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

감정가 17,200만원은 입지 및 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

16.

투자 포인트

17.

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권인 광안동, 광안역 역세권, 광안리해수욕장 인접으로 뛰어난 투자가치 보유.

* 신축급 건물: 2019년 준공 건물로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 임대 선호도 높음.

* 소형 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)의 소형 주거 공간으로 1인 가구 실수요 및 임대 사업에 적합.

* 풍부한 임대 수요: 역세권 및 해변 인근으로 직장인, 학생, 관광객 등 다양한 계층의 임대 수요 기대.

18.

예상 입찰가

19.

본 건의 면적(17.82㎡, 약 5.39평)과 유사한 크기의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격대는 약 2,500만원 ~ 3,500만원 수준으로 추정됩니다. (14.03㎡ @ 15,000만원 → 약 3,537만원/평, 18.885㎡ @ 14,500만원 → 약 2,539만원/평)

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세 범위를 산정하면,

* 보수적으로 접근 시 (약 2,500만원/평 적용): 5.39평 * 2,500만원/평 = 약 13,475만원

* 높게 접근 시 (약 3,500만원/평 적용): 5.39평 * 3,500만원/평 = 약 18,865만원

감정가 17,200만원과 유사 면적대의 최저 거래가(14,500만원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크 요인(공유자 우선매수, 임차인 정보, 불법 개조 가능성)을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정할 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 2억 0,000만원 범위로 제안합니다.

이는 입찰 참여자의 자금 계획, 경매 시장 상황, 그리고 본 물건에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 조절될 수 있습니다.

20.

혐오시설 유무

21.

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특정한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 광안동 지역은 주거 및 상업 시설이 발달한 도시 지역으로, 전반적으로 쾌적한 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.