나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [9] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지에 소재한 '이븐' 건물 내 4층 403호 다세대주택입니다. 사건번호는 부산동부지원 2023타경111594 (9)이며, 감정가는 175,000,000원입니다. 토지 면적은 5.42㎡ (약 1.64평)이고, 건물 면적은 17.82㎡ (약 5.39평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 상점 등 다양한 시설이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다. 남측으로는 광안리해수욕장이 가까워 주거 및 상업적 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물 내에 있으며, 2020년 4월 13일 사용 승인되었습니다. 건물 내 총 37개호 중 12개 호실은 다세대주택(원룸형)으로, 25개 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 변동: 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2020년 4월 29일자 근저당권보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 조사된 내용 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-29

* 확정일자: 2020-07-10

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 법원으로부터 대항력이 없는 것으로 판단되었으며, 보증금 100,000,000원은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사다온건설 (2020-04-22)

* 소유권 이전: 최주완 (2020-04-29)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020-04-29, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이명선 (2020-07-29 전입, 2024-04-17 말소)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-10-10, 32,459,922원, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2023타경111594, 3,242,927,130원, 말소)

* 총 채권액: 약 37.32억원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 해변 상권인 광안리해수욕장 인근으로, 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 주변으로 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있으며, 다양한 편의시설과 상업시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 이러한 입지적 강점은 향후 부동산 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 한바다중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 교육 시설에 대한 접근성이 양호합니다. (본건은 교육환경 보호구역에 해당합니다.)

* 편의 시설: 광안리해수욕장, 수영구청, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 해변 상권으로서의 높은 생활 만족도를 제공하며, 주거와 상업 기능이 조화롭게 발달된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수 신고: 본 건은 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는 물건입니다. 경매 진행 시 공유자가 법원 절차에 따라 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 전체 채무의 변제 상황이 달라질 수 있습니다.

* 건물 내부 개조 의혹: 14층 일부 공용 부분(통신실, 관리실)이 원룸 형태로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사를 통해 확인되었습니다. 실제 내부 구조, 관리 상태, 불법 건축물 해당 여부 등에 대해 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 물건의 정확한 임대 관계 및 임대차 조건 등은 파악되지 않았습니다. (임대관계: 미상) 비록 상기 임차인 이 는 대항력이 없으나, 혹시 모를 추가적인 임대차 관계의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 탁월한 입지를 자랑하는 주상복합 건물 내 다세대주택으로, 광안리해수욕장 인근이라는 점과 부산지하철 2호선 광안역 역세권이라는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 1.75억원이며, 전용면적 약 5.39평(17.82㎡)을 고려할 때 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으나, 공유자우선매수 신고 가능성, 건물 내부 개조 의혹, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 입찰에 참여할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광안리해수욕장 도보 접근 가능, 지하철역(광안역) 인근의 뛰어난 위치.

* 안정적인 수요: 상업시설 및 주거시설이 밀집된 지역으로 배후 수요가 풍부.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 미래 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 관광 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 4월 기준):

* 광안동 129-46 (2019년 건축, 31.495㎡, 2층): 240,000,000원 (약 9.53평, 약 2,518만원/평)

* 광안동 129-35 (2017년 건축, 14.03㎡, 3층): 150,000,000원 (약 4.24평, 약 3,538만원/평)

* 광안동 1040-16 (2017년 건축, 18.885㎡, 2층): 145,000,000원 (약 5.71평, 약 2,539만원/평)

* 본건(17.82㎡, 약 5.39평)의 감정가는 175,000,000원으로, 평당 약 3,247만원입니다. 이는 최근 유사 면적 및 준공연도(2019년)의 매매 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 특히, 2017년 건축된 4.24평 면적의 매물이 평당 3,538만원에 거래된 점을 고려하면, 본건 감정가의 적정성을 뒷받침합니다.

* 잠재적 리스크 및 고려사항: 공유자우선매수, 임대 관계 미상, 내부 개조 의혹 등 리스크 요인을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 예상 입찰가: 감정가 175,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 150,000,000원

* 적정 가치 고려 시: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 상담을 통해 최종 의사결정을 하시는 것이 좋습니다. (작성일: 2026년 1월 8일 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.