나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [6] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 (신 주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8)

건물명: 이븐

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로도 표기됨)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.416840292246576㎡ (약 1.64평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평) (전용면적)

건물지분: 17.825㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

건축년도: 2019년 (2019.05.03 사용승인)

층수: 지하 1층, 지상 14층 중 3층 303호

1.1. 입지조건

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* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 형성된 주상복합지대임.

* 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주거 및 상업 환경이 양호함.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)

* 매각으로 인해 다음 권리는 소멸됩니다:

* 근저당 (을1)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 갑3)

* 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합, 갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수할 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음 (따라서 보증금 인수 부담 없음)

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 특이사항:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 제공됨.

* 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한됨.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 부산의 대표적인 해변인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 상업 및 주거 가치가 높음.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 상업지역으로 유동인구가 많고 배후수요가 풍부함.

* 최근 매매 사례 분석:

* "제이제이" (2019년 준공, 31.495㎡) 2026년 4월 6일 240,000,000원에 거래됨 (약 762만원/㎡).

* "화인빌" (2017년 준공, 14.03㎡) 2026년 4월 4일 150,000,000원에 거래됨 (약 1,069만원/㎡).

* "모르하우스2" (2017년 준공, 18.885㎡) 2026년 4월 1일 145,000,000원에 거래됨 (약 768만원/㎡).

* 본 건(17.82㎡)의 감정가(175,000,000원)는 3.3㎡당 약 982만원 수준으로, 최근 거래 사례 중 중간값에 해당하며, 신축 연도(2019년)를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

* 주의: 제공된 JSON 정보에는 전월세 실거래가 정보가 포함되어 있지 않아, 임대 수익률 분석은 제한적임.

1.4. 생활정보

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* 교통: 부산 도시철도 2호선 광안역 도보 접근 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 광안리 해변 상권과 연계되어 다양한 상업시설, 음식점, 카페 이용 용이.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능.

* 교육: 한바다중학교 인근 위치.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공유자우선매수신고: 경매 절차에서 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 수 있어, 예상치 못한 결과가 발생할 수 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 유의해야 함.

* 건축물대장상 용도: '이븐' 건물은 건축물대장상 '업무시설'로 표기되어 있으며, 다세대주택으로 이용 중인 부분이 있어 실제 이용과 공부상 현황의 차이가 있을 수 있음. (실제로는 다세대주택과 오피스텔 혼합 이용)

* 공용부분 개조 의혹: 14층 통신실 및 관리실이 원룸형으로 개조되어 사용 중이라는 외관 조사 결과가 있어, 추후 원상복구 또는 관리상 문제가 발생할 수 있음. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태 재확인 필요.

* 주변 환경: 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 부산 광안리 해변 인근의 우수한 입지를 갖춘 신축(2019년) 건물로, 역세권 및 상업시설 이용이 편리한 장점이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 채무나 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 공유자우선매수신고, 공용부분의 불법 개조 의혹, 그리고 전세사기 피해자 관련 특수 사항 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

* 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 광안리라는 입지적 강점을 바탕으로 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 광안리 해변 및 상업지구 인접으로 인한 높은 주거 만족도 및 미래 가치 상승 잠재력.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화에 대한 부담이 적음.

* 인근 부동산 시세 대비 합리적인 감정가 및 잠재적 시세 차익 기대.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 명도 절차 예상 (대항력 없는 임차인).

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 175,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.82㎡)의 물건은 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 거래되었으나, 이는 2017년 준공된 건물임. 본건은 2019년 준공으로 신축성이 더 있음.

* 비교적 신축인 점, 광안리 인근의 입지 가치를 고려할 때, 감정가(175,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 다만, 공유자우선매수신고 및 공용부분 관련 이슈 등을 감안하여, 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단할 필요가 있음.

* 예상 입찰 범위: 165,000,000원 ~ 180,000,000원. (보수적으로는 감정가 이하부터 접근, 적극적으로는 감정가 상회까지 고려 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.