나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [6] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [6] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경111594
• 주소: 부산광역시 수영구 광남로 175-8, 3층303호 (광안동,이븐)
• 용도: 다세대주택

부산동부지원 경매3계 2023타경111594 | 소재지: 부산광역시 수영구 광남로 175-8, 3층303호 (광안동,이븐) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 85,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산동부지원 2023타경111594 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층303호

용도: 다세대주택 (원룸형 도시형/주거용 오피스텔)

감정가: 175,000,000원

토지 면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 다양한 점포들이 혼재된 주상지대에 해당합니다. 또한, 남측으로는 유명한 광안리해수욕장이 인접해 있어 주위 환경 및 전반적인 입지 조건은 양호한 편으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선인 광안역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 권리 분석상 가장 중요한 사항은 '공유자우선매수신고'입니다. 이는 최고가 매수 신고인이 있더라도, 해당 건물의 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선하여 해당 물건을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 또한, 임대차 관계가 '미상'으로 파악되어 낙찰 후 인수해야 할 임차인이 있는지, 혹은 명도 대상인지에 대한 철저한 확인이 필요합니다. '전세사기 피해자'와 관련된 주의사항이 명시되어 있어, 매수인이 전세사기 피해자일 경우 우선매수권 행사에 1회의 제한이 있다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

광안동 일대는 부산의 대표적인 해변 관광지인 광안리해수욕장과 인접해 있어 연중 유동인구가 많고 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 본건 건물이 위치한 곳은 주상복합지대로, 다양한 편의시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있어 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설로는 광안리해수욕장, 각종 프랜차이즈 상점, 레스토랑, 카페, 은행 등이 인근에 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 교육 시설로는 한바다중학교가 가까이 있으며, 학교환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 건물 내부에는 기본적인 급·배수 및 위생 설비, 승강기, 공동현관, 화재 탐지 설비, 주차 타워, 그리고 도시가스를 이용한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건 경매 물건에는 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 첫째, '공유자우선매수' 가능성으로 인해 최고가 매수 신고를 하더라도 최종적으로 낙찰받지 못할 수 있습니다. 둘째, 임대차 관계가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 가장 중대한 리스크로, 본건 건물 14층의 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸 형태로 개조하여 사용 중인 것으로 외관상 조사되었습니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 낙찰 후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 따를 수 있습니다. 넷째, '전세사기 피해자' 관련 주의사항은 해당 건물 또는 지역 내 전세사기 관련 이슈가 있었을 가능성을 시사하며, 이는 향후 매수인에게 법적, 금전적 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 관광지인 광안리해수욕장 인근의 역세권 주상복합 지역에 위치하여 분명한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 원룸형 도시형 생활주택 또는 오피스텔로서 소형 면적을 선호하는 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 공유자우선매수, 불확실한 임대차 현황, 그리고 14층 공용 부분의 불법 개조 의혹이라는 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 불법 개조 부분은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 구조, 관리 상태, 불법 개조 여부 및 그에 따른 제재 가능성을 면밀히 재확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 우수한 입지를 바탕으로 한 투자 가치를 지닙니다. 광안리해수욕장과 지하철 2호선 광안역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어, 관광객 수요 및 직장인 수요 모두를 기대할 수 있습니다. 또한, 소형 면적이라 비교적 적은 투자금으로 접근이 가능하며, 발달된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 향후 광안리 지역의 지속적인 발전과 관광 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력도 있습니다. 다만, 투자 결정 시에는 앞서 언급된 공유자우선매수, 임대차 불확실성, 그리고 특히 공용 부분의 불법 개조와 관련된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 후에 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매3계