나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [5] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2023타경111594 (5)

부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 17.55㎡ (약 5.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

건물명: 이븐 (Eaven)

주용도: 업무시설 (건축물대장상)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층

집합건물 전유부 면적: 17.55㎡

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대입니다.

남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 최고높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 29일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (3,600,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요만 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 23일

* 확정일자: 2020년 6월 11일

* 배당신고일자: 2024년 1월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(2024년 5월 28일)되었으나, 말소 예정 권리임.

권리분석 요약:

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)은 모두 말소될 예정이므로, 매수인은 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동은 부산을 대표하는 해변 지역으로, 광안리해수욕장을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 상권입니다.

다양한 식당, 카페, 상점 등이 밀집해 있으며, 젊은층과 관광객이 많이 찾는 활기찬 지역입니다.

본건은 이러한 상업시설 및 주거시설이 혼재된 주상지대에 속해 있어 배후수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

주변의 유사한 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격대는 약 760만원에서 1,070만원 수준을 형성하고 있습니다. (참고: 제공된 JSON 데이터 분석 결과)

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능 (대중교통 편리)

* 편의시설: 광안리해수욕장 인근으로 다양한 상업시설(마트, 병원, 은행 등) 및 편의시설 이용 편리

* 교육: 한바다중학교 인근 위치, 보호구역(상대, 절대) 설정으로 교육 환경 안정성 확보

* 주거환경: 해변 근접으로 쾌적한 주거 환경 및 조망 가능성

6. 잠재적 리스크

* 무단 증축/용도 변경 가능성: 14층 공용부분(통신실, 관리실)을 원룸형으로 개조하여 사용 중인 것으로 추정됩니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태, 불법 건축물 여부 등을 철저히 재확인해야 합니다. (후첨 호별 배치도 및 사진 용지 참조 필요)

* 공유자 우선매수: 공유자우선매수신고가 되어 있어, 최고가 매수 신고인이 결정되면 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 다세대주택입니다.

광안리해수욕장과 인접한 쾌적한 환경, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 물건으로, 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

다만, 14층 공용 부분의 무단 개조 의혹과 공유자 우선매수 가능성은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 공동주택 및 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 복합 용도 건물임을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 대표 관광지인 광안리해수욕장 인근, 부산의 핵심 상업 및 주거 지역

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 도심 접근성 우수

* 깨끗한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담 없음

* 미래 가치: 지속적인 개발 및 관광객 증가로 인한 부동산 가치 상승 기대

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 173,000,000원입니다.

건물 면적 17.55㎡ (약 5.31평) 기준, 주변 시세 분석 결과 평당 약 760만원 ~ 1,070만원 수준입니다.

최근 매매 사례 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인(공용부 개조, 공유자 우선매수)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 입찰자의 판단에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.