나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [7] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 4층401호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택/오피스텔 혼합)

* 건물총층수: 지하 1층, 지상 14층 중 4층

* 전유부분 면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

* 토지지분 면적: 5.37㎡ (약 1.63평)

* 감정가: 174,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상복합지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 통상적인 주상복합 지역의 특성을 가지며 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 29일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 520,000원

* 전입일자: 2023-02-06

* 확정일자: 2023-02-07

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 주택임차권 등기(을2)는 말소기준권리보다 늦은 2024년 2월 27일 접수되었으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않으며, 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 광안동 지역은 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지로, 광안리해수욕장 인근에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 다양한 상업시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

* 주변 시세:

* 2026년 4월 6일 거래된 인근 다세대주택(129-46번지, 2019년식, 전용면적 31.495㎡)은 240,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 4일 거래된 인근 다세대주택(129-35번지, 2017년식, 전용면적 14.03㎡)은 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 1일 거래된 인근 다세대주택(1040-16번지, 2017년식, 전용면적 18.885㎡)은 145,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(전용면적 17.685㎡)의 감정가는 174,000,000원(약 9.84백만원/㎡)으로, 비교적 최근에 거래된 유사 면적 대비 시세가 적정하거나 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 14.03㎡ 면적이 150,000,000원에 거래된 점은 소형 평형의 높은 수요를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남측 인근에 광안리 해수욕장이 위치하며, 다수의 상가 및 쇼핑시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주위 동측 인근에 한바다중학교가 있으며, 다수의 초·중·고등학교 및 대학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 광안역 및 다수의 시내버스 노선이 인근에 위치하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 본건에 공유자우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 이는 낙찰가가 결정된 후 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 구조 변경 관련: 14층 공용 부분(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 외관 조사되었습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있는 소지가 있으므로, 입찰 전 내부 구조 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수 제한: 낙찰자가 전세사기 피해자인 경우, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 및 관광 중심지에 위치한 소형 주거/업무시설입니다. 광안리해수욕장 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 최신 연식의 건물(2019년 준공)이라는 점에서 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 기타 등기된 권리들도 모두 말소될 예정이므로 법적 권리관계는 비교적 안전합니다.

* 다만, 공유자우선매수 가능성과 14층 공용부 개조 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 대표적인 관광지인 광안리 해수욕장 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 풍부한 임대수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 환경: 부산도시철도 2호선 광안역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적의 희소성: 17.68㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 수요층에게 인기가 높아 공실 위험이 적고 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 174,000,000원

* 주변 시세 분석 및 본건의 입지, 건물 상태, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 현재 시장 가치를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리상의 부담이 없으며, 광안동이라는 우수한 입지 조건을 감안할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.