나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [8] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111594 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.33 ㎡ (약 1.61 평)

토지지분: 5.3347899764593905 ㎡ (약 1.61 평)

건물면적: 17.55 ㎡ (약 5.31 평)

건물지분: 17.555 ㎡ (약 5.31 평)

1.3. 권리관계

채권자: 남부산농업협동조합

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2020.04.29.)

총 채권액: 3,732,459,922 원

인수되는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

1.4. 특이사항 및 주의사항

공유자우선매수신고, 공동담보

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '한바다중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 점포 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있으며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 유리창으로 구성되어 있습니다. 본건은 원룸형 다세대주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 건물 주용도는 '업무시설'이나, 전유부 표시는 다세대주택으로 확인됨. 관련 내용 확인 필요.)

2.4. 설비내역

급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 및 도로상태

토지는 인접지와 등고평탄한 정방형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 100,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-04-01

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

본건 등기부등본상 소유권 변동(보존, 이전) 후 근저당, 가압류, 임의경매 및 주택임차권 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정(말소기준권리인 근저당보다 후순위)이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매로 인해 낙찰자는 인수할 만한 부담되는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 인수 보증금

총 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 상업 및 주거 복합 지역입니다. 광안리해수욕장과 인접하여 관광객 및 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설, 식당, 카페, 쇼핑센터 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 내/외 상업 용도

해당 건물(이븐)은 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물로, 1층 또는 저층부에 상가 및 업무시설이 입점해 있을 가능성이 있습니다. 주상복합 건물 특성상 배후 주거 수요와 외부 유동인구를 모두 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 광안리해수욕장 및 민락회타운 등 레저 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 한바다중학교가 위치하고 있으며, 주변 초, 중, 고등학교 접근성이 양호합니다.

* 다만, 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하므로 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.

5.3. 주변 환경

* 쾌적한 해변 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자우선매수권

공유자우선매수신고가 있으므로, 최고가 매수 신고인이 결정된 후 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이에 따라 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 미상

전체 임대차 현황이 모두 파악되지 않아, 소유자와 관련 없는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. (단, 본건 402호 임차인은 대항력 없는 것으로 확인)

6.3. 건축물 현황 오류 가능성

건축물대장상 건물 주용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치 또는 공부와의 차이가 추후 건물 이용이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 부서에 확인이 필요합니다.

6.4. 공용부분 무단 사용

14층 공용 부분(통신실, 관리실)을 원룸으로 개조하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (현칭: 1402호)

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본건 '이븐' 4층 402호는 역세권(광안역) 및 해변(광안리해수욕장) 인접이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 다세대주택입니다. 감정가는 1억 7,300만원으로 책정되었습니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 공유자우선매수 신고 존재, 건물 용도와 공부상 표기 불일치 가능성, 공용부분 무단 개조 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 파악하고 입찰에 임해야 합니다. 또한, 임대 현황 미상인 부분이 있어 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 주거 및 상업 지역인 광안동의 탁월한 입지.

* 광안리해수욕장 및 역세권 접근성 우수.

* 신축에 가까운 건물 (준공 2020년).

* 권리상 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 시세는 145,000,000원에서 240,000,000원 사이로 분포하고 있습니다. 본 건의 전용면적 17.55㎡ (약 5.31평)을 고려할 때, 최근 매매 사례 중 14.03㎡(4.24평)가 150,000,000원에 거래된 점, 18.885㎡(5.71평)가 145,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

상기 분석 및 잠재적 리스크(공유자 우선매수, 건물 용도 불일치, 공용부분 무단 사용 등)를 감안하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

합리적인 예상 입찰가 범위는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.