나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [1] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2023타경111594 (1)

소재지

부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 2층201호

용도

다세대주택 (건축물대장상 업무시설 포함 가능성 있음)

감정가

171,000,000원

토지면적

5. 37㎡ (약 1.62평)

토지지분

5. 374295684060627㎡ (약 1.63평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

17. 68㎡ (약 5.35평)

건물지분

17. 685㎡ (약 5.35평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

위치

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 4월 29일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 3,600,000,000원)

등기부상 권리현황

* 소유권보존 (주식회사다온건설)

* 소유권이전 (최주완)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) - 말소기준권리, 말소 예정

* 주택임차권 (박인혜) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 가압류 (서울보증보험주식회사) - 말소 예정

* 임의경매 (남부산농업협동조합) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

총 등기부채권액

3,762,459,922원

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2020-05-14

* 배당신고일자: 2023-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계

0원 (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동의 주상복합지대에 위치하여 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재되어 있습니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 있어 상업 및 유동인구 활용에 유리한 입지입니다.

입력된 주변 시세 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적대 다세대주택 매매가는 ㎡당 약 760만 원 ~ 1,070만 원 수준으로 형성되어 있습니다 (2026년 4월 기준). 이는 본건 감정가(171,000,000원, ㎡당 약 967만 원)와 비교 시 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통

부산지하철 2호선 광안역과 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

주변 환경

광안리해수욕장과 인접하여 주거 환경 및 여가 활동에 유리하며, 주상지대로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육

'상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설(한바다중학교 등)이 존재함을 시사합니다.

주요 시설

건물 자체적으로는 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 및 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 14층 건물 내 2층 201호이며, 공동주택(다세대)과 주거용 오피스텔이 혼재된 건물입니다. 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 주거용으로 활용되고 있습니다. 14층 일부 공용 부분(통신실, 관리실)을 원룸 형태로 개조하여 사용 중인 것으로 조사되었으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

권리 관계

공유자우선매수신고가 있으며, 공동담보 물건이므로 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰이 무효로 될 수 있습니다.

임차인

박 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상되나, 배당 절차에 따라 실제 배당받는 금액은 달라질 수 있습니다.

주의사항

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

혐오시설

본건 소재지 인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거 및 상업 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 및 해변 인접지에 위치한 다세대주택(또는 업무시설)으로, 입지 조건과 교통 환경이 우수합니다. 건물 자체의 연식(2019년 준공) 대비 시설이 양호하며, 주변 상권 및 주거 환경 또한 비교적 안정적입니다.

등기부상 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 공유자 우선매수 신고, 건물 일부 용도 불명확성(업무시설/다세대주택 혼재), 14층 일부 개조 등의 특이사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지

광안리해수욕장 인근의 핵심 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수익 확보에 매우 유리합니다.

편리한 교통

부산지하철 2호선 광안역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

합리적인 시세

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계 명확성

말소되는 권리가 다수 존재하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원으로, ㎡당 약 967만 원 수준입니다.

입력된 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, ㎡당 약 760만 원 ~ 1,070만 원의 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가 수준과 유사하거나 약간 낮은 범위에 해당합니다.

제공된 정보와 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점과 지역적 가치를 감안하여, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.