나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [2] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2023타경111594 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 2층202호

1.3. 건물정보

구분건물, 다세대주택, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제2층 제202호, 건물면적 17.55㎡ (약 5.31평)

1.4. 토지정보

토지면적 5.33㎡ (약 1.61평), 토지지분 5.3347899764593905㎡ (약 1.61평)

1.5. 감정가

170,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.9. 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보

1.10. 주의사항

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 형성된 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로, 광안리 해수욕장과 인접하여 생활 편의시설 및 유흥/상업 시설이 발달해 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 해당 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 상세정보

3.1. 건물구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕으로, 지하 1층, 지상 14층 건물 내 일부 호실입니다.

3.2. 건물 용도 및 이용상태

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 도시형 생활주택(원룸형) 및 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 본건 2층 202호는 해당 면적(17.55㎡)으로 주거 또는 업무용으로 활용 가능할 것으로 보입니다.

3.3. 설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 건축 정보 (건축년도, 층수 등)

2019년 건축 허가, 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축입니다. 총 14층 건물에 위치하며, 본건은 2층에 소재합니다. (건축물 표제부 기준, 20190503 사용승인)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (2020-04-29, 농업협동조합자산관리회사, 3,600,000,000원)

4.2. 말소되는 권리

등기부등본상 을1 근저당권, 을2 주택임차권(김수빈), 갑3 가압류(서울보증보험주식회사), 갑4 임의경매(남부산농업협동조합) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리 (없음)

감정평가 요약 및 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 별도의 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 보입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김수빈

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-27

확정일자: 2023-02-14

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상이 아닙니다.

4.5. 채권총액

등기부채권 총액: 3,722,459,922원

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 거래된 유사 면적(14.03㎡ ~ 31.495㎡)의 다세대/빌라 매매가는 14,500만원에서 24,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 14.03㎡ 면적은 15,000만원, 18.885㎡ 면적은 14,500만원에 거래되었습니다.

5.2. 시세 동향

광안동 지역의 소형 주거/업무용 부동산은 바다 조망 가능성, 역세권 위치 등에 따라 시세 변동성이 있습니다. 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 전용면적 17.55㎡(약 5.31평)은 대략 16,000만원 내외의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

5.3. 적정 가치 판단

본건의 감정가는 170,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 분석 결과와 대체로 부합하거나 약간 상회하는 수준입니다. 건물 자체의 연식(2019년 준공)이 비교적 최신임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

광안리 해수욕장이 인근에 위치하여 해변 이용이 편리하며, 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6.2. 편의 시설 (교통, 상업, 문화 등)

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 상업: 인근에 다양한 상점, 카페, 음식점 등 밀집.

* 문화/여가: 광안리 해수욕장, 수변공원 등 이용 용이.

* 교육: 한바다중학교 인근 위치.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공유자 우선매수권

본건의 가장 큰 리스크 요인은 공유자의 우선매수 신고권입니다. 공유자는 최고가 매수신고인과 동일한 조건으로 본 물건을 낙찰받을 수 있는 권리가 있으므로, 입찰 후 낙찰받더라도 최종 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

7.2. 개조 의혹 (14층)

감정평가서 상 14층 일부 공용 공간(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 조사되었다는 내용은, 건물 관리 상태나 이전 사용 내역에 있어 잠재적 문제를 시사할 수 있습니다. (본건 202호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태 파악 필요)

7.3. 소형 면적

전용면적 17.55㎡(약 5.31평)의 소형 면적으로, 투자 목적 시 임대 수익률이나 향후 매각 시 실수요자 범위가 제한될 수 있습니다.

7.4. 높은 채무 총액

등기부상 채권총액이 약 37억원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 및 해변 인근에 위치한 비교적 신축 건물 내 소형 면적의 부동산입니다. 입지 조건은 우수하나, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 매우 높은 점이 가장 큰 장애물입니다. 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 최고가 매수신고인으로 결정되더라도 소유권을 취득하지 못하게 됩니다. 이에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 최상의 입지: 광안리 해수욕장 및 부산도시철도 2호선 광안역 인접.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 잠재적 임대 수요: 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수요 기대 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과 약 16,000만원 내외의 시장 가치가 있는 것으로 추정됩니다.

하지만 공유자 우선매수권의 존재로 인해, 실제 낙찰 가격 결정은 공유자의 의사에 크게 좌우될 것입니다. 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우를 가정한다면, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근 하에 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 단, 공유자 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.