나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111594 [4] 부산광역시 수영구 광안동 157-33 이븐 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 주상지대이며, 남
측 인근에 광안리해수욕장이 위치하고 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(광안역)이 소
재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내
제2층 제201호 외 36개호(전체 37개호)로서,
외 벽: 흑벽돌 쌓기, 스톤코트 등 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이샷시 유리창의 구조임.

이용상태

- 기호(1-12): 공동주택(다세대-도시형:원룸형,12개호)으로 이용 중임.
- 기호(13-37): 주거용 오피스텔(25개호)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비, 도시가
스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)부지 등으
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건
축법>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위
생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건 14층 부분에 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형(기호㉠, 현칭:1402호)
으로 개조하여 사용 중인 것으로 외관 조사되니 경매 진행시 내부구조 및 관리상
태 등에 대해서는 재확인하시길 바랍니다.(후첨"호별배치도 및 사진용지"참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 157-33번지에 소재한 '이븐' 건물 내 3층 301호 다세대주택(및 업무시설) 경매 물건입니다. 사건번호는 부산동부지원 2023타경111594 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 174,000,000원입니다. 토지 지분 면적은 5.37㎡(약 1.62평)이며, 건물 전유 면적은 17.68㎡(약 5.35평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 남부산농업협동조합입니다. 건물은 2019년 건축되어 2020년 4월 13일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 3층 301호에 해당합니다. 건물의 주 용도는 업무시설로 되어 있으나, 공동주택(원룸형 다세대) 및 주거용 오피스텔로도 이용 중입니다. 본건 건물(이븐)의 총 대지 면적은 251.6㎡(약 76.13평)이며, 연면적은 1261.943㎡(약 381.75평)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "한바다중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있으며, 남측 인근에 광안리해수욕장이 위치하여 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 본건 토지는 북서측 및 남서측으로 로폭 약 6-7m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(59m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 채권최고액 3,600,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류(서울보증보험주식회사, 을3), 임의경매(남부산농업협동조합, 갑4), 압류(국민건강보험공단, 갑5) 등은 모두 말소될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

첫 번째 임차인은 이 이며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 7월 26일로 대항력은 없습니다.

두 번째 임차인은 이정열이며, 보증금 20,000,000원, 차임 580,000원, 전입일자 및 확정일자 2023년 9월 5일입니다. 배당신고일자는 2024년 2월 8일이며, 대항력은 없습니다.

상기 임차인들은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한정된다는 주의사항이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있어 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 광안리해수욕장 인근의 주상지대에 위치하여 상업 시설 및 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 광안리해수욕장이라는 관광 자원과 인접해 있어 유동인구의 유입 및 관련 상권의 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다. 건물 내에는 원룸형 다세대주택과 주거용 오피스텔이 혼재되어 있어 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 한바다중학교와 가까운 거리에 위치하며, 주변에 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있습니다. 편의시설로는 남측 인근의 광안리해수욕장을 비롯하여 다양한 상업 시설들을 이용할 수 있습니다. 교통 측면에서는 부산도시철도 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 최종 확인은 필요합니다. 본건은 공유자 우선매수 신고가 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 또한, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한될 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 외관 조사 결과, 본건 건물 14층 부분의 공용 공간(통신실, 관리실)이 원룸형으로 개조되어 사용 중인 것으로 추정되니, 실제 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태에 대해 철저한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본건은 역세권 및 관광지 인근의 장점을 가진 주상복합 건물 내 소형 주거 공간입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 소유권 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 14층 공용 부분의 불법 개조 가능성과 공유자 우선매수 신고 등의 변수가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석 재확인이 필수적입니다. 입지 및 건물 상태를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 투자 가치를 동시에 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

광안리해수욕장 인근이라는 우수한 입지조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 안전한 물건입니다.

인수되는 임차보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없습니다.

소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 투자 목적에 적합합니다.

준신축 건물로 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사 면적(약 4.2평~5.7평)의 다세대주택이 14,500만원에서 15,000만원 사이로 거래된 사례가 있습니다. 이와 같은 거래가를 기준으로 평당 약 2,500만원에서 3,000만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 본건의 전용면적은 17.68㎡(약 5.35평)이며, 감정가는 174,000,000원(평당 약 3,252만원)입니다. 감정가가 최근 거래된 평당 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자 우선매수권 등의 특이사항을 고려해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

보수적인 관점에서, 시장 시세를 반영하고 잠재적 위험 요소를 감안하여 예상 입찰가를 산정하면 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 제안합니다.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 158,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.