나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109949 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1267-3 코스모시티 24층비2405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 동측 인근에 위치하는 코스모시티
24층 비2405호로서, 주변은 오피스텔, 아파트, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(중동역)이
소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 24층 비2405호
(전유면적 24.6793㎡)로서,(사용승인일자: 2015년 5월)
외 벽: 치장석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역
(기준높이 125m, 최고높이 175m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109949 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1267-3 코스모시티 24층 비2405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

건물면적: 24.68㎡ (약 7.47평) - 전용면적 24.6793㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정혜란 (등기부상 말소기준권리인 강제경매의 권리자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 대형마트, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태:

본건 북동측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 양호한 편입니다.

1.2. 건축물 정보

건물 구조:

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 26층 건물 중 24층 비2405호입니다.

사용승인일자:

2015년 5월 28일입니다.

이용상태:

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

전용면적:

24. 6793㎡ (약 7.47평)입니다.

설비내역:

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

마감 상태:

외벽은 치장석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지마감, 타일붙임 등으로, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태:

자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 175m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리:

정혜란 명의의 강제경매개시결정 (등기부 갑13)이 말소기준권리이며, 채권액은 98,314,520원입니다.

선순위 임차권 및 대항력:

* 임차인: 정

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-09-26

* 대항력: 있음

* 권리분석: 을구 5번 권리(주택임차권)로 등기되어 있으며, '인수'로 표기되어 매수인에게 승계되는 권리입니다. 물건명세서상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 임차인:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-10-13

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일이 없어 후순위 권리자에 비해 우선변제권 확보 여부는 불확실하나, 대항력은 있는 것으로 확인됩니다.

총 인수 보증금:

90,000,000원 (정혜란 임차보증금, 매수인 인수 조건)

1.5. 상권분석

주변 시설:

본건은 코스모시티 오피스텔 단지 내 위치하며, 인근에 해운대초등학교, 다수의 아파트 단지, 대형마트, 그리고 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권이 매우 발달한 지역입니다.

혐오시설:

현재 조사된 주변 정보 및 지도상으로는 특별히 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

교통:

부산지하철 2호선 중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 도심 및 타 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설:

단지 인근에 대형마트, 금융기관, 병원, 식당가 등 풍부한 생활 편의시설이 위치해 있어 주거 및 업무 생활에 편리합니다. 또한, 해운대 해수욕장과도 인접해 있어 여가 활동에도 유리한 입지입니다.

1.7. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 (정혜란, 보증금 9,000만원):

가장 큰 리스크는 9,000만원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 지출해야 하는 명백한 부담입니다.

낮은 최근 매매 시세:

본 건의 최근 매매 실거래가는 4,000만원에서 7,000만원 수준으로, 인수해야 할 보증금(9,000만원)보다 낮습니다. 이는 투자 시 원금 손실 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

임대관계 미상:

박 임차인의 상세 임대 조건이 파악되지 않아, 향후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 대항력은 있음)

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대 중심부에 위치한 오피스텔로, 입지 자체는 우수합니다. 그러나 9,000만원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 최근 매매 시세가 인수 보증금보다 현저히 낮아, 단순 투자 목적으로 접근 시 큰 손실이 예상되는 매우 위험도가 높은 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 해운대 중심이라는 지리적 이점을 바탕으로 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 역세권 및 풍부한 생활 편의시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 잠재력이 있습니다.

* (리스크 관리 및 저가 낙찰 시) 시세차익 실현 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 9,000만원의 보증금 인수 부담이 있으며, 최근 매매 실거래가는 4,000만원 ~ 7,000만원 수준입니다. 따라서, 낙찰가 외에 추가로 9,000만원 이상의 비용이 실질적으로 투입되어야 합니다.

본 건의 현재 시장가치(감정가 8,000만원, 최고 실거래가 7,000만원)를 고려했을 때, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용(낙찰가 + 인수 보증금)은 부동산의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

* 총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 총 취득 비용 = 60,000,000원 + 90,000,000원 = 150,000,000원

이는 본 건의 감정가(8,000,0000원) 및 최근 매매가(최고 7,000,0000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어려운 조건입니다. 따라서 본 건은 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.