나이스옥션 법원경매 통영 2021타경2020 [16] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 535-32 102동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2021타경2020 [16] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 535-32 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2021타경2020 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 거제대로 2400-10, 102동 4층401호 | 감정가: 255,525,500원 | 최저가: 37,511,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 통영지원 2021타경2020 (16)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 통영지원 2021타경2020 (16)이며, 매각대상 물건의 소재지는 경상남도 거제시 일운면 지세포리 535-32 소재 '102동 4층401호' 다세대주택입니다.

용도는 다세대주택(집합건물)이며, 매각구분은 토지/건물 일괄매각의 부동산 임의경매입니다.

감정가는 255,525,500원입니다.

소유자는 (OOOOOOOOOO, 채무자는 전OOOOOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 확인됩니다.

본 건은 다수의 필지(7필지 일단)를 공동주택 부지로 사용하며, 최상층(4층)으로 5층 옥상에 별도 다락 부분이 포함되어 평가되었으나, 현재 다락 부분 및 다락 통로가 미완성된 상태인 점을 주의해야 합니다.

1.2. 면적 정보

건물 면적(전용면적): 76.54㎡ (약 23.15평)

토지 면적(전체 필지 총 면적): 1449.08㎡

*본 건은 토지 지분 매각이며, 건물 전용면적은 76.54㎡로 일반적인 다세대주택의 주거 공간으로 파악됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, "일운초등학교" 남동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주위는 임야, 농경지 외에도 도로를 따라 공동주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로, 해안 관광지와 근접한 특징을 보입니다.

인근에 거제조선해양문화관, 거제씨월드 등 관광 인프라가 조성되어 있어 향후 개발 및 관광 수요 측면의 잠재력을 가집니다.

일운면은 면소재지가 지세포리이며, 외도해상공원, 구조라, 와현해수욕장 등 수려한 경치로 연중 관광객의 발길이 끊이지 않는 곳입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 대체로 가능하며, 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지 대부분이 '자연녹지지역'에 속합니다.

일부 필지는 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 또는 모든 축종 제한) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

특히 기호(41) 필지는 '역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내)' 및 '준보전산지'로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 관광 명소와 인접해 있으나 주거 밀집 지역이라기보다는 펜션, 공동주택, 임야가 혼재된 형태입니다.

생활 편의시설은 일운면 소재지인 지세포리 중심으로 형성되어 있으며, 지세포항을 중심으로 다기능어항 조성 사업 및 지역발전 특화특구사업이 활발하게 추진 중이어서 장기적으로는 생활 인프라가 개선될 여지가 있습니다.

주변에 거제조선해양문화관, 거제씨월드 등 관광 시설이 가까이 위치하고, 바다 데크길인 지세포탐방길 등 관광/레저 환경이 우수합니다.

혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'입니다.

다만, 전체 토지 7필지 중 목록 [61, 84, 107, 130, 153, 176, 199]에 해당하는 도로는 '지분 매각'이 포함되어 있어, 도로에 대한 온전한 소유권 전체가 아닌 지분만 취득하게 됨을 유의해야 합니다.

3.2. 특이 권리 사항 및 주의 사항

유치권: 과거 주대원으로부터 건축주 명의변경절차 이행의 소 승소판결로 인한 유치권 신고가 있었습니다. 그러나 채권자가 제기한 '유치권부존재확인 소송'에서 유치권이 부존재한다는 **확정판결(통영지원 2022가단18678, 2024.6.10.자)**이 제출되었습니다. 따라서 현재 유치권은 법적으로 배제된 것으로 판단됩니다.

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 언급되었으나, 본건은 다세대주택(집합건물)의 4층 호실로서 분묘기지권의 대상이 되는 토지 자체를 이용하는 데는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 전체 필지 중 임야(기호 41, 42) 등이 포함되어 있어 해당 토지에 분묘기지권이 성립할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

지분매각: 일부 도로 부지에 대해 지분 매각이 포함되어 있으므로, 전체 필지에 대한 토지 이용의 복잡성이 존재합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 건물 상태 관련 리스크

현재 공실 상태로 장기간 방치되어 있어 '일부 누수, 내부 마감 손상 및 결로 등'이 있을 수 있다는 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

낙찰 후 내부 수리 및 보수 비용이 발생할 가능성이 매우 높으며, 이에 대한 비용을 미리 산정해야 합니다.

4.2. 미완성 다락 및 건물 구조 관련 리스크

최상층인 4층으로 5층(옥상)에 별도로 다락 부분이 소재하며, 이를 해당 호에 포함하여 평가되었습니다.

그러나 '현재 다락 부분 및 다락 통로가 미완성된 상태'이므로, 사용 승인 및 실사용을 위해서는 추가적인 건축 및 마감 공사가 필요하며, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제(용도변경 등) 및 비용을 검토해야 합니다.

4.3. 복잡한 토지 권리 리스크

7필지 일단의 공동주택 부지이지만, 토지의 용도지역이 다양하고(자연녹지, 역사문화환경보존지역 등), 일부 도로에 대한 지분 매각이 포함되어 토지 이용 및 관리가 다소 복잡할 수 있습니다.

또한 토지 이용 상태가 나대지, 휴경지, 도로, 자연림 등으로 혼재되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 거제시 일운면 지세포리의 관광 인프라 인근에 위치한 다세대주택으로, 최상층 다락 포함 세대라는 희소성을 가집니다.

가장 큰 권리적 리스크였던 유치권이 '부존재 확정판결'을 통해 법적으로 해소된 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 공실로 인한 건물 내부 손상과 미완성 다락 부분에 대한 후속 공사 비용 및 시간을 투자자가 명확히 예측해야 합니다.

일부 도로 부지에 대한 지분 매각 등 복잡한 토지 권리 구조를 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트

권리적 안전성 확보: 거액의 유치권이 확정판결을 통해 배제되었으므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 주요 리스크가 제거되어 안전성이 높아졌습니다.

추가 가치 창출 가능성: 미완성된 다락 공간을 합법적인 범위 내에서 완성할 경우, 주거 공간의 확장 및 희소성으로 인해 매매 가치를 상승시킬 수 있습니다.

관광지 인접 입지: 지세포 일대는 해양 관광 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 장기적으로는 주거 목적 외 레저 수요를 겨냥한 임대/활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계