나이스옥션 법원경매 통영 2022타경25648 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 669-37 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2022타경25648 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 669-37 단독주택 경매

• 사건번호: 2022타경25648
• 주소: 경상남도 거제시 하청면 하청중앙1길 2
• 감정가: 387,515,800원
• 최저가: 81,268,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매3계 2022타경25648 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청중앙1길 2 | 감정가: 387,515,800원 | 최저가: 81,268,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서 (사건번호: 통영지원 2022타경25648 (1))

1.1. 물건 개요 및 현황

소재지

경상남도 거제시 하청면 하청리 669-37에 위치한 단독주택(현황 다가구주택)입니다.

감정가 및 면적

본건의 최초 감정가는 387,515,800원이며, 토지면적은 507.00㎡ (약 153.37평), 건물면적은 656.19㎡ (약 198.51평)에 제시외 건물 218.11㎡ (약 65.98평)이 포함되어 총 연면적은 874.30㎡ (약 264.49평)입니다.

매각 구분 및 경매 종류

토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 신OO이며, 채권자는 거OOO입니다.

1.2. 토지 및 건물 상세 분석

토지 이용 현황

토지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형이며, 현황은 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 구역입니다. 또한, '하청초등학교', '하청중학교', '경남산업고등학교'와 관련된 상대보호구역 및 소하천구역(2024-03-19)으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하층/지상4층 건물로서, 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었습니다. 이용상태는 공부상 단독주택이나 현황 다가구주택으로 이용 중입니다. 제반 위생 및 급배수 설비, 보일러 시설 등을 갖추고 있습니다.

공부상 차이

건물 1층은 공부상 '주차장'으로 되어 있으나, 현황은 '현관 및 계단'으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 원상복구와 관련한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보 분석

2.1. 입지조건

주위 환경

대상 물건은 경상남도 거제시 하청면 하청리, '하청초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 면 소재지 내 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황

차량 통행이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 거제시 하청면의 생활 중심지 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

혐오시설 여부

주변은 주택 및 학교 시설이 주를 이루는 면 소재지입니다. 검색된 정보만으로는 특별한 광역 혐오시설은 확인되지 않았으나, 계획관리지역 및 각종 보호구역 지정으로 인한 건축 제한은 존재합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활 정보

하청면 소재지 내에 위치하여 하청초등학교, 하청중학교, 경남산업고등학교 등의 교육시설과 면사무소, 근린생활시설 등의 이용이 편리합니다.

지역 특성

면 소재지 주택지대 특성상 주거 및 생활 편의시설이 혼재된 형태입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리분석

매각대상

토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 ‘2-1)’ 지하층)도 매각에 포함됩니다. 제시외 건물의 면적은 218.11㎡ (약 65.98평)입니다.

소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(신OO)이므로, 명도 과정에서 소유자 협의가 이루어질 경우 비교적 수월할 수 있으나, 임대차 관계는 미상으로 확인되어 추가적인 임차인 현황 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

건축물 안전 등급 (최대 리스크)

대상 건물은 한국안전기술원으로부터 정밀안전진단을 실시하여 **건물 안전등급 'E등급'**을 진단받았습니다. 현장 조사 시 구조체 가로 균열이 심하고 균열 부위에 우수 유입 및 내부 부식이 관찰되었습니다. 이는 건물의 사용 가능 여부 및 향후 보수/철거 비용에 막대한 영향을 미치는 **최대 리스크**입니다.

경계 침범 및 토지 사용 수익 제한

목록[1] 토지의 경계 및 인접한 토지(하청리 669-21번지)에 걸쳐 **타인 소유 건물이 소재**합니다. 이로 인해 토지의 사용 수익에 영향을 받을 수 있으며, 정확한 지적 경계는 반드시 지적 측량을 통해 확인해야 합니다. 감정가 산정 시 이 부분은 개별 요인에서 감안되었으나, 향후 토지 이용 및 소유권 행사에 분쟁의 소지가 있습니다.

공부 및 현황 불일치

목록[2] 건물 1층이 공부상 '주차장'이나 현황 '현관 및 계단'으로 이용되는 점은 향후 관계기관의 시정 명령 대상이 될 수 있습니다.

임대 관계

임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 금액이나 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 거제시 하청면 소재지 내에 위치하여 주거 환경 및 생활 인프라는 보통 수준이나, **E등급 안전진단**과 **토지 경계 침범(타인 건물 소재)**이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. E등급은 사실상 건물의 사용을 중지하거나 철거 후 재건축을 고려해야 할 수준이므로, 건물 가치는 현저히 낮게 평가해야 합니다. 토지 역시 경계 침범 문제로 인해 정상적인 사용에 제약이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

건물 철거 후 토지 개발 목적

현재 건물의 E등급 상태를 고려할 때, 투자는 **토지 가치**에 집중되어야 합니다. 재건축 또는 철거 후 신축을 염두에 두고 접근해야 합니다.

경계 침범 해결 방안 모색

토지 면적이 507.00㎡ (약 153.37평)으로 비교적 넓은 편이므로, 토지 이용 가치 회복을 위해 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 경계 침범 문제 해결이 필수적입니다.

계획관리지역의 활용

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 용도나 규모에 대한 일정 수준의 자율성이 확보된다는 점은 긍정적입니다. (단, 각종 보호구역 및 소하천구역 지정으로 인한 제한 사항은 면밀히 검토 필요)

※ 최종적으로 본 건에 대한 투자는 **고도의 권리 분석 및 건축 구조 안전 진단, 지적 측량**을 전제하며, **낙찰가 산정 시 건물 가치를 거의 배제**하고, **철거 및 경계 분쟁 해결 비용**을 충분히 반영해야 하는 **고난도 물건**입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계