나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [7] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [7] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1875
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1
• 감정가: 550,027,000원
• 최저가: 352,018,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2024타경1875 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1 | 감정가: 550,027,000원 | 최저가: 352,018,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본 건은 통영지원에서 진행하는 부동산임의경매 사건입니다.

사건번호: 통영지원 2024타경1875 (7)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 543-1

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 임OOOOO / 임OO / 고OOO

1.2. 면적 및 감정가

본 보고서의 대상 물건(신월리 543-1)은 감정평가서상의 기호 12)부터 28)까지의 여러 필지 중 하나로 추정되며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 전체 일괄 매각 물건에 대한 총액입니다.

감정가: 550,027,000원

토지면적: 5134.00㎡ (약 1553.03평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건(기호 12)~28) 그룹)은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재하며, '신월IC'의 남서측 근거리 및 원거리(기호 25~28)에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 해안 상가지대, 주택지대 및 마을 주변 농경지대입니다.

본 건 토지(기호 25, 26)는 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본 건(기호 25)은 사면 경계측으로 하향 경사지세인 부정형의 토지로서, 대체로 토지임야이나 일부는 타인이 점유 중이며 일부는 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로(본 건 일부 포함)에 연결되고 있으나, 해당 현황 도로의 일부는 타인(개인) 소유인 점에 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 방식

본 건은 일괄매각 대상이며, 단일 필지만을 취득할 수 없습니다. 입찰자는 감정평가서에 포함된 전체 목록(28개 필지)을 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 권리 관계

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있습니다.

분묘 존재 가능성: 목록 (본 건 포함 가능성 있음) 상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 탐문 조사되었으나 육안으로 확인되지 않았습니다. 분묘 소재 시 '분묘기지권 성립 여지 있음'이 경고되어, 이는 낙찰 후 법정 다툼의 주요 리스크가 될 수 있습니다.

진입로 문제: 본 건으로의 진입로로 이용 중인 현황 도로 부분 중 일부는 타인 소유로 조사되었습니다. 이는 향후 토지 사용 및 건축 행위에 제한을 가할 수 있는 중대한 권리 문제입니다.

타인 점유: 기호 25 토지 일부는 타인이 점유 중인 것으로 조사되었습니다.

4. 상권 분석

본 건 토지(신월리 543-1)는 자연녹지지역 및 준보전산지 내의 임야로, 주 용도는 산림 및 토지임야입니다.

주변에는 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재된 해안 상가지대 및 주택지대와 인접하고 있어 개발 여지는 있으나, 토지이용계획상의 제한(자연녹지지역, 준보전산지)과 지목(임야)을 고려할 때 당장의 상업적 활용은 제한적입니다. 현재 일부는 현황 도로 등으로 이용 중인 상태입니다.

5. 생활 정보

5.1. 토지이용계획 및 제한사항 (기호 21)~27) 그룹)

지역지구: 자연녹지지역, 준보전산지(산지관리법)

기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)

5.2. 행정 및 편의시설

인근에 '신월IC'가 위치하고 있어 광역 교통 접근성은 양호한 편입니다. 주변에 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크 (분묘 및 도로)

분묘기지권 성립 여부: 가장 큰 리스크입니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 소유자는 해당 분묘의 철거나 이장을 요구하기 어려울 수 있습니다.

진입로 타인 소유: 현황상 도로의 일부가 타인 소유인 경우, 해당 토지 이용 시 통행권 또는 도로 사용에 대한 협의가 필요하며, 최악의 경우 통행이 제한될 수 있습니다.

6.2. 개발 리스크

일괄매각의 복잡성: 다수의 필지(28개)를 한 번에 매입해야 하므로, 각 필지별 현황(도로 이용, 타인 점유, 지목 불일치)을 정확히 파악하고 관리하는 데 어려움이 예상됩니다.

지적 경계 불명확: 토지와 인접지의 지적 경계가 불명확하여 전문적인 지적 측량이 필요하며, 이로 인해 실제 사용 면적이나 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

현황 불일치: 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로' 등으로 이용 중인 부분이 있어, 토지 가치 평가 및 향후 개발 계획 수립 시 변수로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 신월리 일원의 임야를 포함한 다수 필지(일괄매각)입니다. 자연녹지지역 및 준보전산지라는 지역적 제한이 있으나, 일부는 해안 상가지대 및 주택지대에 인접해 있어 잠재적 개발 수요는 존재합니다.

그러나 '분묘기지권 성립 가능성', '진입로 일부 타인 소유', '타인 점유' 등의 중대한 권리 및 사실 관계상의 리스크가 복합적으로 얽혀 있습니다. 특히 일괄매각이라는 조건 하에 모든 필지의 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 최소화할 수 있는 전문적인 분석과 대응이 필요합니다.

8. 투자 포인트

장기적인 관점에서 개발 가치가 있는 자연녹지지역 임야를 비교적 낮은 감정가(총액 기준)로 매입할 기회입니다.

인근에 신월IC 및 해안 상가지대가 위치해 있어 위치적인 잠재력은 보유하고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 다음 선행 작업이 필수입니다.

1. 지적 측량을 통한 정확한 경계 및 현황 도로, 분묘의 위치 확인.

2. 타인 소유 진입로 부분에 대한 사용권 확보 가능성 및 협의 비용 산출.

3. 분묘기지권 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 법률 검토.

법원 정보

통영지원 경매3계