나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [4] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 산103 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [4] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 산103 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1875
• 주소: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 산103
• 감정가: 1,266,710,800원
• 최저가: 518,845,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2024타경1875 | 소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 산103 | 감정가: 1,266,710,800원 | 최저가: 518,845,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경1875 (4)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 산103 외 다수 (일괄매각)

용도: 임야 외 (주거용, 상업용, 농경지 등 다양한 용도의 토지 및 건물 일괄 매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,266,710,800원

토지면적: 446,121.00㎡ (약 134,951.50평)

매각대상: 토지매각 (건물은 제시 외 건물로 포함될 가능성 있음)

1.2. 채무 관계

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 고OOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 구성 및 현황

본 건은 경상남도 고성군 내 여러 면(고성읍, 거류면, 동해면)에 걸쳐 산재하는 총 28개 이상의 기호 물건을 일괄 매각하는 복합 물건임. 구성된 토지의 용도와 현황이 매우 다양함.

기호 9)~11)은 주된 소재지인 동해면 장좌리 산103을 포함하며 순수 산림지대(임야)임.

기타 물건들은 주거용 건부지(기호 2, 5, 7), 상업용 건부지(기호 12, 13, 15), 농경지 및 잡종지(기호 6, 17), 도로 및 법면(기호 20, 22~24) 등 매우 광범위하고 상이한 용도로 이용되고 있음.

2.2. 토지 면적 및 감정가

총 토지 면적은 446,121.00㎡ (약 134,951.50평)으로 대규모이며, 감정가는 12억 6천만 원대임. 감정가에는 현황 도로 등으로 이용 중인 토지 면적 등이 고려되어 평가되었음.

2.3. 주요 건물 현황

본 건은 토지매각이지만, 현황에는 다수의 건물이 존재함.

제시 외 건물 다수: 기호 2, 5, 7, 12, 13, 15 지상에 주거용, 상업용 등으로 이용되는 제시 외 건물(총 20여 개 동) 및 구축물 등이 소재하여 매각 대상에 포함될 수 있으며, 소유권 귀속 여부 재확인이 필요함.

기호 16 건물(제2종근린생활시설): 일반철골조 2층 건물이며, **무단증축(245.18㎡)으로 인한 '위반건축물'** 표기가 있으므로 이행강제금 부과 등 행정적 리스크를 수반함.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 명시되었고, **육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립 여지가 있음.** 임야 특성상 분묘 관리가 중요하며, 낙찰 시 분묘 처리 비용 및 법적 문제를 고려해야 함.

일괄매각: 전체 28개 기호 이상의 물건이 하나로 묶여 매각되므로, 개별 물건의 권리 관계와 현황을 모두 파악해야 하는 고도의 복잡성이 요구됨.

현황 도로: 토지 일부가 현황 도로 등으로 이용 중인 바, 이 부분은 평가에 반영되었으나, 향후 도로로 사용되는 부분에 대한 사법상의 제약을 감수해야 함.

지적 불명확성: 여러 필지에서 **토지와 인접지의 지적 경계가 불명확**하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 반드시 필요함.

4. 입지 조건 및 환경

4.1. 지역적 특징 (종합)

본 물건은 고성군 내에서 주거지, 상업지, 농경지, 순수 산림지대 등 매우 다양한 입지 조건을 포함하고 있음.

주요 구역별 특징:

고성읍 성내리: 고성군청 인근 주택지대

고성읍 신월리: 신월IC 인근 해안 상가지대 및 주택지대 (자연녹지지역)

거류면 신용리: 거류체육공원 인근 마을 주변 농경지대 (계획관리지역)

동해면 장좌리: 중촌마을회관 북서측 원거리의 **순수 산림지대** (농림지역)

4.2. 교통 상황

대부분의 기호 물건은 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통 수준임.

다만, 순수 산림지대(기호 9~11)는 차량 접근이 가능하나 원활한 통행에 다소 어려움이 있음.

일부 필지(기호 21, 25, 26 등)는 맹지이거나 인접 토지를 경유해야 접근 가능한 상태임.

5. 상권 분석 및 이용 계획

5.1. 토지이용계획 및 제한 상태 (종합)

매우 다양한 용도지역에 걸쳐 있음.

도시지역: 제1종일반주거지역, 일반상업지역(대성초교 인근 구분건물 대지권), 자연녹지지역

비도시지역: 계획관리지역, 농림지역 (대부분의 임야)

제한: 가축사육제한구역(대부분), 임업용산지(기호 9, 10, 11), 준보전산지(기호 21~27), 문화재보존영향 검토대상구역 등 다수의 규제사항이 복합적으로 적용되고 있음.

5.2. 개발/이용 가능성

물건의 면적이 광대하고 용도지역이 다양하여 장기적인 관점에서 **다목적 개발(복합 개발)을 고려할 수 있는 투자 물건**임.

일반상업지역 및 자연녹지지역 일부는 상업시설, 주거시설 또는 펜션 등의 개발이 가능하나, 농림지역 및 임업용산지는 산지 관리법에 따른 엄격한 개발 제한이 따름.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 및 지상권 리스크

분묘기지권 성립 가능성이 존재하며, 미확인 분묘가 존재할 경우 낙찰자가 협의 또는 소송을 통해 해결해야 하는 시간적/경제적 부담이 있음.

6.2. 제시 외 건물 및 법적 리스크

제시 외 건물의 소유권 귀속 여부 확인이 필수적임. 특히 기호 16 건물의 **무단증축 위반건축물** 표기로 인해 행정처분(이행강제금, 철거 명령)의 위험이 존재하며, 이는 낙찰자의 책임이 될 수 있음.

6.3. 경계 및 점유 리스크

다수 필지의 **지적 경계가 불명확**하고, 일부 토지는 현황 도로 또는 타인이 점유(기호 25) 중이므로, 명확한 권리 확보를 위해 낙찰 후 별도의 측량 및 점유 해결 절차가 필요함.

7. 생활 정보 및 주변 환경

7.1. 주변 환경

물건들은 고성군청 인근 주택지대에서부터 순수 산림지대에 이르기까지 다양한 생활 편의 시설과의 접근성을 가짐. 고성읍 중심지에 위치한 구분건물 대지권은 상업 및 교육 시설이 밀집된 지역에 있음.

7.2. 혐오시설 정보

주요 임야 소재지인 동해면 장좌리 주변은 고성 장좌리 캠핑장, 송천 들 마을 휴양마을 등 **휴양 및 레저 시설이 위치**하며, 국도 77호선 등 아름다운 길이 있는 해안가 지역으로 확인되어 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 발견되지 않았음. (단, 물건이 워낙 광범위하므로 모든 지역의 혐오시설 존재 여부를 보장하기는 어려움.)

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 물건은 총 면적 약 13.5만 평에 달하는 **고성군 내 다수 필지(토지, 제시 외 건물)를 일괄 매각**하는 매우 복합적이고 난이도가 높은 투자 물건입니다. 토지의 용도가 임야, 주택, 상업시설 등으로 광범위하며, 분묘기지권 성립 가능성, 제시 외 건물(위반 건축물 포함), 지적 경계 불명확성 등 **복잡한 권리적, 현황적 리스크**를 안고 있습니다. 따라서 **단순 투자자보다는 대규모 개발 계획을 가진 법인 또는 복잡한 권리 관계 해결 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합**하며, 개별 필지에 대한 면밀한 현장 조사와 추가적인 측량이 반드시 선행되어야 합니다.

8.2. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 고성군 내 주요 입지(주거, 상업, 임야)의 광범위한 토지를 일괄로 저렴하게 매수할 수 있는 기회 제공.

다목적 활용 가능성: 제1종일반주거지역, 일반상업지역, 계획관리지역 등이 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 용도별 개발 및 자산 다각화가 용이함.

가격 경쟁력: 다양한 리스크를 반영하여 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 리스크 해결 후 높은 수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

통영지원 경매3계