나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [5] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 407 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [5] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 407 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경1875
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 신월로 31
• 감정가: 2,397,276,630원
• 최저가: 1,534,257,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

통영지원 경매3계 2024타경1875 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월로 31 | 감정가: 2,397,276,630원 | 최저가: 1,534,257,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경1875 (5)

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경1875 (5)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 407 외

용도: 근린생활시설 (주된 물건 기준)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 임OO

채권자: 고OOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 2,397,276,630원

토지면적: 2554.00제곱미터 (약 772.68평)

토지 지분율: 255400 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 900.00제곱미터 (약 272.25평)

건물 지분율: 90000 (전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 103.87제곱미터 (약 31.42평)

1.3. 주요 특징 요약

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재하는 근린생활시설(일반음식점)을 포함한 다수의 토지 및 건물에 대한 일괄 매각 건입니다.

특이사항으로는 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여지가 존재하며, 주요 건물(목록[16])이 245.18제곱미터(약 74.16평) 상당의 무단증축으로 인해 '위반건축물'로 표기되어 있어 이행강제금 부과 등의 리스크가 있습니다.

또한, 일부 목록[14] 건물은 멸실되어 평가에서 제외되었고, 일부 제시외 건물은 화재로 멸실되어 매각 불포함된 점을 감안하여 최저매각가격이 결정되었습니다.

2. 상세 분석 (신월리 근린생활시설 중심)

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본 건 신월리 소재 물건(기호 12, 13, 15 외)은 '신월IC'의 남서측 근거리 및 원거리(기호 25~28)에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 해안 상가지대, 주택지대 및 마을 주변 농경지대입니다.

토지 형상은 상업용 건부지 및 법면 등으로 이용 중이며, 인접 도로 및 구거에 대한 점용 허가를 득하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있어, 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 또는 소유권 변동에 따라 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

분묘기지권: 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 특히 임야(기호 9~11)의 경우 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰 시 재확인이 필수적입니다.

제시외 건물/구축물: 제시외 건물(무단증축 포함) 및 구축물(관정, 해수정화설비 등)은 매각에 포함되나, 일부 제시외 건물(화재 멸실) 및 이동식 주택은 매각에서 제외됩니다. 평가된 제시외 건물 등은 일괄 매각 여부를 위해 소유권 귀속 여부를 확인해야 합니다.

도로 점용: 인접 도로 및 구거(408-1도, 866구, 868 도 등) 일부에 대한 점용 허가를 득하여 이용 중인 점은 허가 조건 및 승계 가능성 등을 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 이용 현황

주요 건물(기호 16)은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 해안 상가지대에 위치하고 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업시설로 기능하고 있습니다.

설비 내역으로는 화목/유류보일러 및 전기판넬 난방설비, 덕트 설비, 화물용 엘리베이터, 덤웨이터 등이 갖춰져 있어 비교적 큰 규모의 음식점으로 이용되었음을 알 수 있습니다.

다만, 본 건은 지적 경계가 불명확한 필지들이 포함되어 있어 정확한 토지 이용 현황 및 점유 관계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

2.4. 생활 정보

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 신월IC가 근거리에 있어 광역 교통 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오 시설: 감정평가서상 일부 목록(기호 21, 25~28) 주위 환경에 묘지가 언급되어 있습니다. 해당 목록 토지는 자연림 또는 임야에 해당하며, 주된 근린생활시설과는 거리가 있습니다. 별도의 대형 혐오시설에 대한 정보는 본 보고서에 포함된 자료만으로는 확인되지 않았습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

무단증축 위반 건축물: 목록[16] 건물은 무단증축 면적 245.18제곱미터(약 74.16평)로 인해 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 대상이 되거나, 원상복구 명령을 받을 수 있는 중대한 리스크입니다. 응찰자는 무단증축 부분의 세부 항목(승강기, 다용도실, 냉장창고, 데크, 보일러실, 화장실, 비가림막시설 등)을 확인하고 이에 따른 법적/경제적 부담을 고려해야 합니다.

멸실 건물 및 제시외 제외: 목록[13] 위의 공부상 건물(기호 14) 및 화재로 멸실된 제시외 건물(감정서상 '㉮, ㉯')과 구축물(감정서상 '㉰')은 매각에서 제외되었습니다. 최저매각가격은 이를 감안한 금액이나, 향후 멸실 건축물에 대한 공부 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

지적 경계 불명확: 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 위치, 면적 및 점유 현황 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 인접지 점유 및 타인 점용 현황도 일부 보고되어 있습니다.

제시외 기계기구 분리: 수변전설비(감정서 '㉲') 계약 용량 149kW 중 49kW 관련 설비는 타지상(408-3)에 소재하며, 본 건 지상에 소재하는 100kW 설비만 평가 및 매각에 포함되므로 설비 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

권리 관계 유의: 분묘기지권 및 법정지상권 관련 리스크는 낙찰자의 방어/해결 비용을 증가시킬 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 해안가 인근의 자연녹지지역 내에 위치한 대규모 근린생활시설(일반음식점)을 중심으로 다수의 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 상대적으로 큰 토지 면적(약 772.68평)과 신월IC 인근의 입지는 장점으로 작용할 수 있습니다.

투자에 앞서 가장 심각하게 고려해야 할 리스크는 **무단증축된 위반건축물** 문제와 **법정지상권 및 분묘기지권** 성립 여부입니다. 무단증축으로 인한 이행강제금 부담과 원상복구의 필요성은 낙찰 후 예상 비용에 반드시 포함되어야 합니다. 또한, 지적 경계 불명확성으로 인해 측량 및 인접 토지와의 관계 정리가 요구될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. **개발 잠재력:** 자연녹지지역이긴 하나, 해안 상가지대 및 신월IC 인근의 입지는 향후 고성 지역의 관광/상업 개발 수요에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **대형 근린시설:** 대형 음식점 등으로 이용 가능한 현황이며, 덤웨이터, 덕트 등 상업시설에 필요한 설비가 갖춰져 있어, 리모델링 또는 업종 변경을 통한 즉각적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

3. **대규모 일괄 매각:** 여러 필지의 토지를 일괄 매각함으로써 토지 이용의 효율성을 높일 수 있으며, 토지 면적이 넓어 다양한 용도로의 활용 가능성을 확보할 수 있습니다.

응찰자는 제시된 복잡한 리스크(무단증축, 법정 권리, 지적 문제, 멸실 건물)를 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계